В Казани обсудили основные тренды рынка недвижимости

НА КРУГЛОМ СТОЛЕ В «БИЗНЕС ONLINE» ЭКСПЕРТЫ НАЗВАЛИ ОСНОВНЫЕ ТРЕНДЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Судьба рынка недвижимости зависит от того, оживет ли ипотека и насколько глубоко упадут доходы населения. Впрочем, есть надежда и на инвесторов, которые продолжают выходить из валюты в «кэш». Падение цены квадратного метра если и будет, то локальным. Об этом говорили в «БИЗНЕС Online» участники круглого стола — представители строительных компаний, агентств недвижимости, архитектурного сообщества. Сегодня мы публикуем полную стенограмму обсуждения.

УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА

Андрей Симаков — генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан».

Олег Митюнин — директор «Ак Барс Недвижимость».

Искандер Юсупов — коммерческий директор ООО «Унистрой».

Делюс Сиразетдинов — генеральный директор ООО «

СтройИнвест».

Сергей Никитин — директор по развитию СК «Сити Строй».

Виктор Токарев — генеральный директор ЗАО «АС-Ком».

Анастасия Гизатова — директор агентства недвижимости «Счастливый дом».

Олег Захаров — руководитель компании «Новостройки Казани», представитель гильдии риелторов РТ.

Модератор — Рашид Галямов — директор агентства интегрированных маркетинговых коммуникаций «Парадигма-консалтинг».

УСПЕШНОЕ НАЧАЛО

Модератор: Спасибо, что собрались на наш традиционный круглый стол. Мы хотим не только подвести итоги прошедшего года в сфере жилой недвижимости, но и дать прогноз на 2015 год. В качестве разминки предлагаю коротко каждой компании рассказать о себе. Итак, Сергей Никитин, директор по развитию компании «Сити Строй».

Никитин: Если коротко, прошлый год для нас был успешным, мы построили порядка 50 тысяч квадратных метров. Провели модернизацию отдела продаж, сменили маркетинговую стратегию. Продали, к сожалению, меньше, чем хотелось, но по сравнению с предыдущим годом мы выросли в продажах почти вдвое. Заделы, которые были сделаны в предыдущих годах, пришлись нам на руку. Строительная часть компании сработала отлично, сформировав значительные запасы готового жилья.

Модератор: Какие проекты заложили? Сколько планируете построить в этом году?

Никитин: Увеличение объемов строительства не планируем, хотим удержать все те же 50 тысяч квадратных метров. Год будет, наверняка, сложным. И достижение даже этого результата мы будем считать успехом. Как я говорил, у нас значительный запас готового жилья и жилья, которое будет введено в эксплуатацию в ближайшее время. В сложившейся ситуации это дает нам преимущества, так как значительная часть покупателей в кризис не готова участвовать в долевом строительстве.

Модератор: Слово Олегу Захарову.

Захаров: Я руководитель компании «Новостройки Казани», но здесь представляю еще гильдию риелторов. У нас год тоже прошел очень активно, мы работали практически со всеми застройщиками, спрос был вплоть до конца года. Очень хорошие результаты показал как вторичный рынок, так и новостройки.

Модератор: На сколько больше продали в прошлом году, чем в позапрошлом?

Захаров: Процентов на 30. Гильдия у нас тоже выросла в объемах, появились новые члены. Сейчас около 50. Было больше 20.

Модератор: Спасибо. Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом» и блогер «БИЗНЕС Online».

Гизатова: Если говорить про «Счастливый дом», у нас есть как отдел вторичного жилья, где мы работаем наравне со всеми агентствами, так и наши собственные проекты — это ЖК «Голубое озеро», ЖК «Ладья», дома на проспекте Победы. В том году мы успешно сдали «Ладью», сейчас в разработке три комплекса, пока на стадии разрешительной документации. Где-то порядка 30 - 40 тысяч квадратных метров собираемся построить, но будем смотреть на экономическую ситуацию.

В прошлом году построили тоже около 30 тысяч квадратных метров. Плюс начали ЖК «Голубое озеро», где у нас около 300 коттеджей в Авиастроительном районе Казани. Первую очередь мы сдали, и, несмотря на начало года, январь у нас неожиданно показал хороший результат. Именно по домам.

Модератор: Про начало года предлагаю поговорить отдельно. Олег Митюнин, «Ак Барс Недвижимость». Вы с девелопментом как соотноситесь?

Митюнин: Основной портфель реализуемой недвижимости составляют проекты «АК БАРС Девелопмент». Эту недвижимость мы продаем.

Модератор: Сколько построено, можете сказать?

Митюнин: У нас идет стабильное развитие, в основном в рамках тех проектов, которые уже широко известны. Это жилые комплексы «Солнечный город», «Казань – XXI век», очень активно строится «Светлая долина». Это три наших ключевых проекта, которые активно развиваются, в них закладываются новые дома, которые затем выходят на продажу. И если вкратце об итогах 2014 года, то год был достаточно позитивным. Относительно 2013 года был отмечен рост продаж на 15 - 20 процентов. Это способствовало выводу новых объектов на реализацию по достаточно привлекательным ценам для города.

Модератор: Спасибо. Искандер Юсупов, коммерческий директор компании «Унистрой», постоянный участник нашего круглого стола.

Юсупов: Компания «Унистрой» известна своей положительной 18-летней историей, из самых известных проектов — это коттеджный поселок «Ореховка», жилой комплекс «Изумрудный город», масштабный проект «Царево». Если говорить о прошедшем годе, то мы сдали более 100 тысяч квадратных метров, на этот год планы больше. По продаже действительно год был позитивный. Понятно, что основной акцент пришелся на последние два месяца.

Модератор: Спасибо. Виктор Степанович Токарев, известный в Казани и в Татарстане архитектор, строитель, генеральный директор компании «Ас-Ком». Тоже много лет наш партнер и эксперт «БИЗНЕС Online».

Токарев: В отличие от коллег, я единственный архитектор, поэтому не буду слишком хвастать объемами и количеством, потому что мы делаем ставку на качество. Обычно в год мы сдаем 30 - 50 квартир и считаем, что это та норма, которая нас устраивает. При таких объемах мы можем в ручном режиме управлять всеми процессами, включая архитектуру, экономику, реализацию и продажу. Последний проект, который мы завершили в прошлом году, — сдали четвертую очередь в ЖК «Вишневый сад».

Реализация, даже несмотря на высокую стоимость, прошла удачно. В апреле 2014 года мы продали последнюю квартиру, правда, вечную проблему мы испытываем с офисными помещениями — до настоящего времени остались непроданные площади. Вроде бы и цены приемлемые, и первая линия, и места на парковке, но все равно — не очень.

Может быть, это как-то связано с рынком, возможно, другие эксперты смогут прокомментировать этот вопрос. Сейчас мы строим клубный дом на пер. Катановский всего на 16 квартир. Готовность у него составляет 60 процентов, останавливаться мы не собираемся, завершим. Продажи идут, из 16 квартир уже 8 продано, несмотря на то, что цены нам пришлось повысить процентов на 35, приближая стоимость квадратного метра к отметке в 150 тысяч рублей.

Тем не менее ситуация сейчас не очень понятная. Мы решаем, то ли приостанавливать продажи, то ли, наоборот, как можно быстрее их продать, тем более что покупатели пока есть, квартиры пользуются спросом. Я думаю, что секрет в достаточно малых объемах. Компаниям, которые оперируют большим количеством, вероятно, сложнее реализовывать квартиры. С дугой стороны, у нас цены на жилье одни из самых высоких.

Модератор: У вашего сегмента кризиса нет.

Токарев: Получается, что да. Что еще хотелось бы отметить? У нас есть задел на этот год — строительство жилого комплекса по ул. Ульянова, 63. Но там проблема с этажностью. Если бы нам разрешили строить хотя бы пять этажей, мы бы расселили и два хилых деревянных дома, которые стоят на смежных земельных участках и к памятникам архитектуры не относятся. Люди просят их расселить, но ГлавАПУ категорически говорит «нет», только три этажа. Три этажа мы считаем — экономика не складывается, расселить людей не получится.

Модератор: Спасибо. Делюс Сиразетдинов, генеральный директор ООО «КамаСтройИнвест».

Сиразетдинов: Добрый день, коллеги! Спасибо за приглашение на круглый стол. Компания «КамаСтройИнвест» — достаточно молодая компания, специализацией для нас является то, что мы строим небольшие жилые дома бизнес- и премиум-класса с уникальным дизайном, также под нашим управлением находится гостиница, которую мы построили, и коммерческая недвижимость.

Модератор: Сколько в прошлом году вами было сдано жилья?

Сиразетдинов: Около 7 тысяч квадратных метров — это жилой дом «Гринвич» на Патриса Лумумбы, который стал финалистом одной из престижный премий — Urban Awards-2014 — как лучший региональный проект.

В 2014 году у нас была завершающая стадия по жилому дому «Островский», сейчас он готовится к сдаче. В активной строительной фазе у нас сейчас три жилых дома: небольшой дом премиум-класса на улице Зои Космодемьянской, это 18 апартаментов на 3 тысячи квадратных метров, жилой дом «Роттердам» по ул. Некрасова премиум класса на 18 квартир и жилой дом бизнес-класса «Калинина хаус» по ул. Калинина примерно на 130 квартир. Но самым главным достижением я считаю то, что мы смогли реализовать процесс реставрации 7памятников архитектуры и заполнить их арендаторами.

Модератор: Неплохо, спасибо. Андрей Симаков, генеральный директор «Ипотечного агентства Республики Татарстан», какие у вас итоги?

Симаков: Если очень коротко, в прошлом году мы ввели только малоэтажку метражом в 10 тысяч квадратных метров. В этом году собираемся ввести 54 тысячи квадратных метров — это многоэтажки, плюс около 10 тысяч квадратных метров — малоэтажки.

«БУРЖУАЗИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА ПРАЗДНОВАЛА ПОБЕДУ»

Модератор: Про компании понятно. Просьба оценить итоги 2014 года в целом на рынке жилой недвижимости по сравнению с 2013 годом, обозначить основные тренды и события, поделиться впечатлениями о том, как прошел декабрь: насколько большим был ажиотаж и повлиял ли он на бизнес компании? Какую тенденцию показали цены?

Юсупов: Первая половина года была достаточно ровной, нельзя сказать, что цены колебались, они вели себя вполне спокойно, в рамках инфляции. В октябре был ажиотаж, но он был связан с запуском жилого комплекса «Царево» — первые дома мы выставляли по достаточно привлекательным ценам, у нас в отделе продаж даже присесть места не было.

Вторая половина года в связи со всей этой валютной нестабильностью также запомнилась нам огромными очередями, а специалистам не хватало времени на всех. Продажи навскидку в ноябре-декабре составили около 20 - 25 процентов от года. Получается, продажи в эти месяцы выросли примерно в три раза по сравнению с обычным периодом. Рост цен в декабре был в среднем где-то на 15 процентов, причем основное повышение пришлось на ноябрь-декабрь, поскольку в течение года цены мы почти не поднимали. Единственное, в феврале был небольшой всплеск цен, когда началась напряженная ситуация на Украине. Тогда люди тоже кинулись вкладывать деньги, была небольшая паника. Думаю, в целом на «первичку» цены за год выросли почти на 20 процентов.

Модератор: А «вторичка»?

Юсупов: Со «вторичкой» я редко пересекаюсь. Что касается трендов, то, как я рассказывал на прошлом круглом столе, в этом году мы запустили комплекс «Царево», это трехэтажные дома в 10 минутах езды от города. Проект пошел достаточно хорошо, получил популярность, возможно, даже больше, чем мы сами рассчитывали.

Модератор: Его главная идея — в небольших квартирах?

Юсупов: Нет, в том, что комплекс расположен в 10 минутах от города. В остальном это такие же дома, как все остальные, но не в 9 - 10 этажей, а в три. Такие же кирпичные дома. Сейчас мы видим, что ряд компаний запускает похожие концепции. Подобные проекты и до нас, разумеется, были, но не такие масштабные. Малоэтажные дома в пригороде — это, безусловно, тренд, он уже получил свою популярность. Во-первых, там цена ниже, а с учетом значительного роста цен в принципе, для многих это может стать практически единственной возможностью приобрести жилье в рамках города. Потому что 10 минут до города — в наших условиях можно считать, что это город.

Подытожу, из ярких трендов года — это малоэтажные постройки и рост цен, связанный с политической ситуацией и валютными колебаниями.

Модератор: Какое общее впечатление от года?

Юсупов: Впечатление положительные. Больше вопросов вызывает 2015 год.

Модератор: Тогда просьба к «Сити Строю» подвести итоги 2014 года для рынка. Насколько цены поднялись? Как обстояли дела в общем?

Никитин: Рост цен на жилье составил порядка 16 процентов в нашей компании, что сопоставимо с общим ростом цен на рынке. Логично предположить, что для большинства участников строительного рынка год был успешным.

Самым удачным месяцем, как и у многих игроков рынка, был декабрь. Он и ожидался нами как самый успешный. Но превзошел наши ожидания. В этом месяце продажи возросли втрое. Причем если сравнивать ноябрь-декабрь, то в ноябре скачок был не такой резкий. Для компании прошедший год, на мой взгляд, был одним из самых успешных.

Модератор: Хорошо, спасибо!

Захаров: Мы работали, как с «первичкой», так и со вторичным рынком. Статистика такая: цены выросли на первичном рынке где-то на 16 - 17 процентов, на вторичном — на хрущевки, ленинградки — тоже примерно на 17 - 18 процентов. Максимально пользовалось спросом эконом-жилье. Это одно-, двухкомнатные квартиры небольшой площадью, как в новостройках, так и на вторичном рынке. Большие квартиры — трех-, четырехкомнатные — по ним, особый рост не зафиксирован. Они как стояли, так и стоят. Поэтому сейчас в общем-то достаточно интересно увеличивать жилплощадь, скажем, продавать двухкомнатную, переезжать в трехкомнатную. Сейчас самое благоприятное для этого время, пока цены на трехкомнатные не выросли, поскольку сейчас спроса на такие квартиры практически нет.

В течение года к нам достаточно много обращалось банков — мы расширяли сотрудничество с ними. Они давали нам комиссии, заключали договоры. В конце года все изменилось: значительно выросли ставки, причем даже по таким ставкам люди все равно приобретали квартиры. Сбербанк и ВТБ24 давали по 15 - 16 процентов, и по таким ставкам люди еще могу брать. Но 21 - 22 процента... Честно говоря, я не знаю тех, кто под такой процент что-то брал. Поэтому если в новом году у нас ставка будет снижаться, соответственно, рынок оживет. Сейчас рынок все-таки в умирающем состоянии. Некоторые декабрьские клиенты перешли на январь, но мы чувствуем, что по оборотам уже есть спад. То есть в феврале однозначно будет упадок и, возможно, можно говорить о снижении цены. Но есть надежда на весну, все-таки, думаю, рост будет после зимы.

Модератор: Спасибо. Анастасия.

Гизатова: Если кратко, есть несколько трендов и направлений 2014 года в частности в Казани. Во-первых, вышел закон о страховании ответственности застройщика. Большинство застройщиков в 2014 году во многом продержались за счет старых разрешений на строительство, соответственно, они отстрелялись, и им не нужно было привлекать страховые компании. Но к концу года таких застройщиков стало гораздо меньше, и в принципе этот закон положительно повлиял на рынок новостроек — к ним стало больше доверия, как к инвестициям. Считается, что риски каким-то образом, но были застрахованы. Хотя если мы проанализируем те страховые компании, которые страхуют риски, то они сами не всегда вызывают доверие и, возможно, не смогут удовлетворить потом все требования кредиторов. В любом случае, этот закон оживил и сдвинул рынок.

Второй тренд — это минимизация площадей. Если раньше была некая мода на квартиры порядка 50 квадратных метров, то сейчас уже пошли студии от 20 квадратных метров, и они носят массовый характер. Если однокомнатные, то сегодня это до 40 квадратных метров, двухкомнатные — до 55, трехкомнатные — до 70. В принципе, мы возвращаемся к ленинградкам и хрущевкам, к неким советским стандартам, и понимаем, что это самый востребованный сегмент и в качестве инвестиций, и в качестве старта. Плюс слухи о принятии закона о налогообложении по имуществу физических лиц, что делает покупку таких квартир неплохой с точки зрения оптимизации своих расходов. Это тенденция продолжится и будет только усиливаться, а на рынке, как мне кажется, появится очень много старого фонда. Тех же больших ленинградок, будет много предложений по Азино, вот эти монолитные, крупногабаритные квартиры.

Третий тренд — это своеобразный звездный час для «Унистроя» в плане ЖК «Царево», то есть я говорю о выходе за город. С чем это связано на самом деле? Себестоимость квадратного метра сегодня растет, может быть, меня поддержат коллеги, в том числе из-за жесткости нашей администрации по оснащенности парковочными местами, социальной нагрузке. Как ни крути, но нормативы там попроще, и с разрешительной документацией попроще. Таким образом, когда рапортуют о том, что сдали садик, сдали школу, необходимо понимать, что за это, как правило, платят дольщики этих домов.

Кроме того, отмечу, что появилось много игроков-застройщиков, которые выходят как с локальными стройками, как «КамаСтройИнвест» с ЖК «Гринвич», так и с большими комплексами.

Модератор: Кого можете назвать?

Гизатова: Давайте посмотрим на жилищную инвестиционную компанию, которая сильно заявила о себе с ЖК «Вербный», с «Победой». Ребята вышли на «Спурт Банк», который финансирует сейчас ЖК «Евразия». Во всяком случае, банковские структуры в 2014 году заинтересовались стройками, и уже не просто финансируют стройку, а показывают, что они партнеры этого строительства.

Модератор: Понятно, что это «АК БАРС» Банк. А еще кто?

Гизатова: Это Сбер, который также финансирует несколько строек как партнер. Например, тот же ЖК «Победа». Таким образом, большинство людей, которые являются потенциальными покупателями, когда видят за спиной проекта сильную финансовую структуру, доверия у них к проекту гораздо больше. Соответственно, количество ипотечных сделок увеличилось, а ипотека — это драйвер, на нее приходится 50 процентов сделок. Но никто не ожидал того, что произошло в декабре, я имею в виду повышение ставок. Многие сделки просто срывались, люди финансово не могли подтвердить свою платежеспособность, если ежемесячный платеж увеличивался на 7 тысяч рублей, то есть они даже по драйвингу не проходили. А вообще, 2014 год — это год, когда вся буржуазия строительного рынка праздновала победу, у всех были хорошие продажи.

Модератор: А что в декабре было у вас?

Гизатова: У нас декабрь тоже был очень хорошим.

Модератор: На сколько больше продали?

Гизатова: Процентов на 20 - 30, наверное, больше, но это больше инвесторы, чем молодые семьи.

Модератор: Спасибо. Пожалуйста, «Ак Барс Девелопмент».

Митюнин: 2014 год, действительно, характеризовался пониманием того, что на рынке более востребованы не крупногабаритные, а малогабаритные квартиры. То есть тренд к снижению метража. Соглашусь с Настей, что есть спрос на небольшие однокомнатные квартиры, которые вообще являлись драйвером в течение года по рынку. Потому что сам рынок в 2014 году больше имел инвестиционный характер. Такой оттенок он начал приобретать с февраля, когда ухудшилась ситуация с Украиной, рубль начал терять стабильность. Поэтому все проекты, которые запускались на протяжении всего прошедшего года, пользовались очень хорошим спросом. Те дома, которые мы закладывали, сразу находили своих покупателей после объявления об открытии продаж. В первую очередь это были покупатели-инвесторы. По моим ощущениям, в декабре было сделано, наверное, 70 - 80 процентов инвестиционных сделок от общего объема продаж месяца. И это происходило на фоне роста ипотечного кредитования: ипотека выросла с 30 - 35 процентов в начале года до 50 процентов от общего объема продаж к началу декабря. После изменения условий кредитования, когда ставки стали фактически заградительными, в период ажиотажа основные сделки шли со стопроцентной оплатой. Возможно, для 2015 года это все подействует как мина замедленного действия. Но пока нет ощущения, что в сфере жилой недвижимости наступил серьезный кризис. Однозначно, дальнейший ход событий будет определять ситуация с ипотекой.

Что касается роста цен, то здесь необходимо понимать, что средний рост, который мы называем, — в объеме 15 процентов — достаточно условный. Где-то это инфляция, где-то готовность объекта. Все-таки большинство проектов к концу года подходили к высокой стадии готовности, ближе к срокам сдачи, что давало рост средней цены. Если говорить по итогам наших продаж, в течение года средний рост у нас также составил порядка 15 процентов, но мы эту цифру больше сопоставляем с инфляционными движениями. Рост цены в декабре составил не более 5 - 7 процентов по новостройкам, а на готовое жилье мы старались не поднимать цены. Потому что в готовом жилье после сдачи, как правило, остаются квартиры с достаточно большим метражом. Сохранение прежней цены позволило нам обеспечить дополнительный спрос на данные квартиры.

Модератор: Спасибо. Виктор Степанович, подведете итоги за 2014 год? Что происходило, какие ваши ощущения?

Токарев: Резко выросла себестоимость материалов, оборудования и строительства, в целом где-то на 40 процентов. Мы используем много импортного материала и не можем уже позволить себе отступить от этого правила, так как наша марка уже заявлена и вектор всем известен. Но даже переходя в сегмент отечественных материалов с удивлением находим, что и там произошел существенный рост цен, до 20 процентов.

Модератор: Может быть, у них какая-то себестоимость внутри выросла?

Токарев: Я думаю, можно провести аналогию с выросшей ценой на гречку. То есть на этой ситуации кто-то нагревает руки. Например, я не понимаю, почему короб вентиляции вырос в цене на 20 процентов? У мастера, который его делает, вдруг стали золотые руки? Неприятная ситуация, когда мы вроде как и хотим сделать акцент на импортозамещении, но в реальности это оказывается не таким уж и выгодным. Из-за того, что себестоимость растет, мы вынуждены повышать цены, а в итоге все это бьет по карману потребителя. Какие бы богатыми люди ни были, они все равно 10 раз подумают, перед тем как осуществить покупку. Но в целом все идет по графику, мы планируем все сдавать вовремя, не понижая качества.

Модератор: Спасибо! Делюс Сиразетдинов.

Сиразетдинов: Во многом я согласен с Олегом. Также хотелось бы отметить, что сейчас есть тенденция комплексной застройки именно качественного жилья, где люди получают определенную инфраструктуру, высокий уровень сервиса, что в принципе для нашего населения в новинку. Этот тренд только еще возрождается.

Кроме того, есть один опасный тренд. В последние два года очень много покупок носило именно инвестиционный характер. Это обязательно скажется в дальнейшем, когда будет выброс жилья на рынок, что отразится на ценах. Также важно понимать, что рост цен за последнее время был настолько бешеным, что в дальнейшем, на мой взгляд, он не будет стимулировать развитие рынка.

Модератор: Спасибо. Андрей Симаков, что было на рынке в 2014 году, на ваш взгляд?

Симаков: В принципе, 2014 год был достаточно предсказуемым. Единственное, декабрь скорректировал прогнозы — у нас в два раза увеличились продажи домов, в три раза квартир и в пять раз — земельных участков. Исходя из этого, мы сделали для себя выводы, что те инвесторы, которые не успели вложить деньги в валюту, понесли свои сбережения в недвижимость. В основном купленная в декабре недвижимость — это однокомнатные квартиры, которые всегда востребованы рынком, то есть они были использованы в качестве инструмента временного вложения для защиты своих ресурсов в непонятной финансовой ситуации. Цены за год выросли, как и всегда в районе 10 - 12 процентов, и к ним прибавились еще 4 - 5 процентов от декабрьского эффекта. В общем, цены выросли на 15 - 17 процентов.

ОТ ЗАМОРОЗКИ СТРОЕК ДО ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

Модератор: Хорошо, спасибо. Теперь перейдем к прогнозу на 2015 год. Что нам грозит? Заморозка строек, обманутые дольщики? Хотелось бы услышать ваш прогноз, исходя в том числе из января и в целом ощущения рынка.

Юсупов: В связи с повышением ключевой ставки появилось две опасности. Одна из них — приостановка ипотеки. Нет, полностью она не умрет, но те компании, у которых доля ипотечных сделок высокая, разумеется, почувствуют дискомфорт. Хотя я могу сказать, что у нас в Казани доля ипотечных сделок не такая высокая.

Модератор: Не такая высокая?

Юсупов: Вообще, это удивительно. Я был в разных городах, общался с разными девелоперами, там эта доля достигает 70 процентов. Даже в Набережных Челнах эта цифра порядка 60 процентов. У нас же показатель — это 35 процентов. Но и эта цифра большая, особенно, учитывая ее выражение в деньгах. Сейчас же эта цифра не растет, ипотечных сделок стало меньше.

Кроме того, очень важно учитывать, что если раньше многие объекты кредитовались на этапе котлована, то сейчас банк уже хочет видеть хотя бы выход из нулевого цикла, хотя бы поднимающийся первый этаж. Еще одна крупная опасность возникает для девелоперов, у которых большой объем кредитов. Если покупательская способность снизится, а кредиты надо отдавать, при этом новый кредит взять либо тяжело, либо дорого, то это все может привести к печальным последствиям, многие не слишком устойчивые компании могут просто уйти с рынка. Сейчас это основные риски.

Если говорить о спросе, то сейчас у нас все идет по плану, довольно устойчиво, мы не чувствуем какого-то спада. Естественно, мы не сравниваем с декабрем, но по сравнению с январем 2013 года или летом и ранней осенью 2014-го пока никаких проблем в продаже мы не чувствуем. По ипотеке, возможно, могут быть какие-то проблемы, но здесь мы разработали альтернативу — жилищный кооператив, который представляет собой своего рода рассрочку, только не на год, а до 10 лет.

Модератор: Это ваш ответ кризису?

Юсупов: Да. Это наш собственный инструмент, который пользуется огромной популярностью. Понятно, что под 20 - 25 процентов люди ипотеку брать не хотят.

Модератор: Заморозка строек будет в 2015 году? Ваш прогноз.

Юсупов: Она коснется тех, как я уже сказал, у кого будут низкие продажи при большом количестве кредитов.

Модератор: Обманутые дольщики грозят нам?

Юсупов: Заморозка строек подразумевает обманутых дольщиков, если сроки сдачи срываются.

Модератор: Инвестиционный спрос на квартиры сейчас есть?

Юсупов: Да, у нас в январе были инвестиционные сделки.

Модератор: Но ведь если дом еще не построен, возникает опасность, что он так и не будет возведен? Так ведь?

Юсупов: Да, опасность возрастает. Но, думаю, инвесторы обращают внимание на компанию застройщика, его репутацию. Если инвестор уверен в застройщике, то его такие вопросы не остановят.

Модератор: Хорошо, спасибо!

Модератор: Сергей, есть ли опасность заморозок строек и обманутых дольщиков?

Никитин: Наши дольщики однозначно вовремя заселятся в свои новые квартиры. О других сказать не могу. Сейчас у нас все идет в рамках плана, этот месяц точно заканчивается позитивно. Предположительно, первые полгода компания пройдет без каких-либо казусов, если что-то глобальное не случится на международной арене. В январе сделки не останавливались, а в феврале их будет точно больше, чем в январе.

Модератор: За счет чего?

Никитин: Высокий уровень продаж будет обусловлен наличием интересных для потенциальных клиентов предложений. Так на ул. профессора Камая мы можем предложить большой выбор квартир в сданном доме. В жилом комплексе «Ласточкино Гнездо», на которое мы делаем ставку в январе-марте месяце, нет больших однокомнатных квартир, значительную часть дома занимают однокомнатные квартиры площадью от 29 квадратных метров. В сочетании с выгодным расположением дома это дает уверенность в том, что задуманные нами планы будут реализованы. Значительная часть квартир забронирована дольщиками в ожидании подтверждения оформления ипотечных займов. И в дальнейшем следующие проекты будут реализовываться с учетом требований рынка. Так на ул. профессора Камая нами возводятся очередные два дома, уже с учетом потребностей рынка кризисного времени, а именно однокомнатные квартиры площадью 30 - 39 квадратных метров. Старт продаж этих домов запланирован только после окончательной реализации квартир в уже построенных домах.

Гизатова: Большие однокомнатные — по вашим меркам, это сколько?

Никитин: Большая однокомнатная — это где-то 46 - 55 «квадратов», в наших новых домах таких квартир не будет. Максимум 44 квадратных метра.

Модератор: Банки по-прежнему кредитуют?

Никитин: «Сити Строй» старается не пользоваться банковскими кредитами. Если говорить про наших дольщиков, то они выбирают чаще Сбербанк и ВТБ24. В прошлом году была поставлена задача получить аккредитацию в большинстве банков. Задача была выполнена. Но потом все изменилось, и количество банков, выдающих ипотеку, резко сократилось. Но наша компания в основном и работала со Сбербанком и ВТБ24, поэтому мы даже не успели привыкнуть к тому, что у наших дольщиков большой выбор банков.

Как мы видим, политика все больше вмешивается в экономическую жизнь. Кризис банковского сектора отражается на различных отраслях. Строительная отрасль не исключение. К сожалению, дальнейшее развитие рынка во многом зависит от геополитики.

Модератор: Но ведь у компании должен быть какой-то прогноз.

Никитин: Реальность такова — кризис переживут не все. Большинство компаний сильно потеряют в доходности. Часть — разорятся. Но будут и те, кто останутся в выигрыше. Как правило, это те, кто выстроили и ведут правильную финансовую и маркетинговую политику, а не отсиживаются где-то в углу.

Модератор: Ну, сейчас, наверное, никто так не делает?

Никитин: Давайте посмотрим на рынок, у нас 54 застройщика! Большая часть все-таки нам непонятна. Как правило, они небольшие, но их много.

Захаров: Я считаю, что год будет непростым. Больше всего проблем будет у вторичного рынка. Большой пласт населения просто не сможет позволить себе покупку недвижимости в виду кризиса, увольнений и всех вытекающих последствий. Соответственно, возникнут и большие сложности с выплатой ипотек, и через какое-то время эти квартиры будут так или иначе появляться на рынке: или через банки, или население само будет их продавать.

Предположительно, уже в первом квартале цены начнут чуть-чуть снижаться. Из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ, снизится и количество сделок с недвижимостью — как в новостройках, так и на вторичке. На данный момент спрос еще есть, это некая инерция с декабря, но с каждым днем количество обращений, количество просмотров становится всем меньше и меньше.

Модератор: Сколько через вас было продано квартир в прошлом году?

Захаров: Примерно около 200 квартир. Но сейчас мы видим, что количество обращений уменьшается. Спросом пользуется эконом-жилье, население как вкладывало и инвестировало, так этот процесс и будет продолжаться. Не совсем понимаю, когда люди вкладывают в квартиру на 10 лет, растягивая срок ее содержания. Ведь те же коммунальные услуги сейчас — это недешевое удовольствие. Гораздо интереснее вкладываться и перекладываться, именно инвестиции двигают строительный рынок и дают рабочие места. Недвижимость — один из хороших инструмент для инвестирования.

Я думаю, что снижение будет — и в продажах, и в целом по рынку. Вероятнее всего, закроется ряд компаний, как строительных, так связанных с продажей недвижимости. Думаю, что рынок уменьшится примерно на 30 процентов. Сейчас в Казани существует около 400 - 500 агентств, из них стабильно работающих — от 100 до 200.

Модератор: 100 - 200 — тоже немало для Казани, то есть рынок не структурирован?

Захаров: Это все будет распределяться. В принципе, для сильных компаний это неплохо. Наоборот, в сильные компании приходят грамотные риелторы, специалисты, к которым во время кризиса обращаются чаще.

Модератор: Понятно. Анастасия, ваш прогноз на 2015 год?

Гизатова: Объективные причины для падения квадратного метра есть. Почему? У нас два вида покупателей — это инвесторы, и те, которые покупают для улучшения жилищных условий. Если не будет решена проблема с ипотечной ставкой, то вторую группу мы потеряем. Даже если мы смотрим сайт агентства по ипотечному жилищному кредитованию, который является основным оператором, и берем аналогию с 2007, 2008, 2009 и 2010 годами, то в период кризиса объем выданных средств уменьшился в 6 раз. Второй момент, что ряд крупных предприятий уже заявили о том, что будут сокращения, то есть предприятия уже спрогнозировали, что им дешевле заплатить все, согласно трудовому кодексу, издержки, но сократить сотрудников. Таким образом, год прогнозируется тяжелым, нас ждет массовая безработица, платежеспособность населения будет падать.

На кого мы сможем рассчитывать? Мы можем рассчитывать на инвесторов, которые перешли к нам с валютного рынка, с рынка ценных бумаг. Они вложились в валюту, и вследствие какого-то внешнего фактора, если они почувствуют, что валюта достигла своего максимума и есть тенденция к падению, они, получив максимальный кэш, уйдут в рынок недвижимости. Краткосрочно это спасет 2015 год, все равно они потом «выкинуть» эту недвижимость на рынок, но в 2015 году мы еще сможем продержаться.

Модератор: То есть вся надежда на валютных спекулянтов...

Гизатова: Да. Это внутренний фактор. Теперь внешний фактор. Если стоимость одного квадратного метра упадет, это на самом деле не выгодно никому. И даже когда наше правительство говорит, что они за 30 тысяч рублей за квадратный метр... Это, наверное, не так, потому что в принципе банковская система может рухнуть, так как квартира — предмет залога, и она не должна подешеветь в цене. Это как карточный домик — рухнет одна система и повлечет за собой другую. Если будут какие-то программы со стороны государства в качестве военной ипотеки, в качестве увеличения материнского капитала и запрета на его обналичивание, то это может поддержать рынок недвижимости, а также спасти банки и, следовательно, какой-то реальный сектор экономики. Поэтому я считаю, что рынок все-таки будут сдерживать [от падения], так как его обвал никому не нужен, но объективных причин для роста рынка нет, даже в рамках гиперинфляции.

Обманутых дольщиков будет много, скорее всего, недостаток средств скажется летом, потому что сейчас могут списать и на погодные условия, и на какие-то кризисные перемены, потому что объективно кредитных средств у банков для строительства нет. Вот Искандер сказал, что для получения кредита теперь нужно выйти из котлована, это не совсем так. Сейчас условия кредитования ужесточились еще больше: теперь ты должен быть уже на финальной степени готовности — не каркас, а 80 процентов готовности. По-другому тебя уже не прокредитуют. Банки прогнозируют, что многие стройки будут приостановлены, что вызовет большие риски.

Вот такие объективные реальности.

Модератор: Олег Митюнин, ваш прогноз.

Митюнин: Однозначно, 2015 год будем годом оптимизации во всех сферах, и на рынке недвижимости опасностей тоже будет немало. Застройщики могут отложить новые проекты, у которых еще нет финансирования, и по которым еще не открыты кредитные линии. Относительно того, что сейчас строится у нас, есть твердый оптимизм, что все будет сдано. Большинство строителей все-таки имеют определенные ресурсы, и банками перекрывать кредитную линию уже по существующим проектам смысла нет. Возможно, где-то будут проблемы в части тех же инфляционных процессов, которые идут. То есть стройка все-таки дорожает, но каким образом это будет влиять на цену конечного жилья для потребителя сказать сложно, потому что платежеспособный спрос сокращается.

Модератор: В плане ипотеки. Вы, продавая, опираетесь на ипотечное плечо каких банков?

Митюнин: Все наши объекты аккредитованы в «АК БАРС» Банке, где кредитование по партнерским программам идет от 16 процентов. Так же ипотечные сделки идут с ВТБ24 и Сбербанком.

Модератор: Сделки в январе не остановились?

Митюнин: Нет, не остановились. Здесь, действительно, есть фактор отложенного спроса: те сделки, которые были еще в декабре, перекинулись на январь. Немалую роль сыграло и то, что ужесточения по ипотеке затронули не только финансовую составляющую, но и само отношение банков к заемщику, его возможной платежеспособности и тому сроку, в течение которого должны быть исполнены обязательства.

По поводу того, будут ли остановки строек, то, наверное, стоит говорить о том, как сами строительные организации будут себя вести. С одной стороны, дорожают строительные материалы, все-таки зачастую в строительстве используются и импортные составляющие. Однозначно, стоимость строительства повышается. Наверняка, учитывая все текущие условия, игроки рынка будут предлагать покупателям наиболее привлекательные условия, между застройщиками усилится конкуренция, усилится вывод каких-то маркетинговых программ. Мы предоставляем непосредственно от застройщика рассрочку на платной основе.

Виктор Токарев: Больше всех страдают не строители, а застройщики. Дело в том, что застройщик находится посреди двух огней. С одной стороны, его подпирает потенциальный покупатель, не согласный с ростом цен, с другой стороны, подрядчик, который повышает цены автоматически, потому что ему необходимо компенсировать свои затраты на стройматериалы и так далее. При этом существует программа правительства по стабилизации ситуации в экономике, в которой 60 пунктов. Прочитав эту программу, я не увидел ни одного слова, которое бы мне бы помогло как застройщику. Вообще, на мой взгляд, застройщика обложили по всем фронтам. Все идет к тому, что мне придется начинать строить из силикатного кирпича. Извините, я тогда все свои стройки остановлю, потому что я лучше застрелюсь, чем такое жилье буду строить. Получается, что прогноз-то не такой уж и утешительный. Единственное, что спасает, это, во-первых, то, что мы строим малые, зато эксклюзивные объемы. Во-вторых, имея репутацию надежного заемщика, есть возможность привлекать кредиты. Да, сейчас мы со всем справляемся, но тот задел, который мы запланировали застраивать в этом году, теперь уже под вопросом. Вплоть до того, что мы задумываемся, может быть, эти площадки уже продать?

Вот почему бы нашему правительству не помочь застройщикам, например, в части материализации денежной массы, превращения ее в недвижимость, в квадратные метры, которые дороже золота?!

Сиразетдинов: Выживут сильнейшие. И сильнейшие не в том плане, что крупные компании, а те, которые предоставляют качественный продукт, качественней сервис, которые пересмотрят и оптимизируют свои затраты. Если бы не кризис, то количество компаний-застройщиков росло, но вместе с тем падало бы качество предлагаемых услуг. Этот год даст всем участникам недвижимости возможность осмотреться, посмотреть, что сделали, поправить свои процессы.

Модератор: По спросу что вы можете сказать про январь?

Сиразетдинов: В январе, на самом деле, мы оказались в очень хорошем положении. Все проекты у нас в основном закончились, а новые проекты, которые хотели запустить в этом году, скорее всего, начинать не будем. Мы берем передышку, будем заниматься прединвестиционной фазой, проектированием.

Модератор: То есть, по сути, вы перерыв уже взяли?

Сиразетдинов: Те проекты, которые находятся в подготовительной фазе, мы строить не будем. У нас сейчас такой период, когда нет необходимости начинать новые проекты. Мы не хотим ускоряться, а дадим проектировщикам спокойно сделать свою работу, еще раз детально изучим эти проекты, все поправим, а потом, когда минует кризис, спокойно выйдем на рынок с разрешительной документацией. Я думаю, что за счет отложенного спроса маховик выхода из кризиса раскрутится достаточно легко.

Если говорить по ценам, то вне зависимости от кризиса, цены будут стабильные, возможно, будет небольшое снижение в некоторых сегментах и рост в других. Но, конечно, того бешеного роста, который был в последние два месяца, не будет. Важно отметить рост себестоимости строительства, инфляцию, сокращение покупательской способности населения, сокращение спроса. Инвестиции в недвижимость сейчас — это способ сохранить денежные средства.

Модератор: Когда вы сказали «после кризиса», что вы имели в виду? Когда это будет?

Сиразетдинов: По моим внутренним ощущениям, с середины 2016 года.

Модератор: Но политические риски в России сохранятся до 2018 года, это самая ближайшая точка, когда политические риски могут быть сняты. В 2018 году в России будут выборы, до этого каких-то глобальных изменений ждать не приходится.

Токарев: Процесс рассмотрения проектов у вас может затянуться (смеется).

Модератор: По прогнозам наших ведущих экспертов, западные санкции будут только нарастать.

Сиразетдинов: Возможно, но все мы окажемся в одних и тех же условиях.

Симаков: Я думаю, что общее количество сделок останется таким же, как и в предыдущие годы. Правда, у застройщиков количество сделок упадет на 15 - 20 процентов, таким образом будет лидировать «вторичка».

Модератор: Почему?

Симаков: Люди все равно переезжают, хотят улучшать свои жилищные условия. Что еще делать в кризис, как не переезжать?

Модератор: А как же снижение платежеспособности населения, рост уровня безработицы?

Симаков: Так как раз на эту безработицу и будут направлены различные государственные социальные программы. Для этого слоя ничего не поменяется.

Модератор: Для какой это категории?

Симаков: Для категории, которая попадает по программу «Жилье для российской семьи», то есть все бюджетники, все рабочие градообразующих предприятий и так далее.

Модератор: Вы участвуете в этой программе, строите?

Симаков: Да, участвуем, мы строим жилье.

Модератор: Сколько?

Симаков: Немного, мы строим в Чистополе — 25 тысяч квадратных метров.

Модератор: Социальные кредиты дают?

Симаков: Да, мы получаем средства по социальной ипотеке России. Заморозка же строек зависит от политики банков, если все банки поднимут кредит до 21 процента, то, естественно, часть строек, которая не работает под банковскими структурами, остановятся.

Модератор: Но ставки уже подняли?

Симаков: Эта процедура только еще начинается, сейчас ведутся какие-то переговорные процессы. Если ставки будут подниматься в одностороннем порядке, то, скорее всего, застройщики отдадут банкам свою недвижимость, просто перестанут ею заниматься. Все-таки у застройщиков не такие большие прибыли, чтобы обслуживать такие проценты.

Цена за квадратный метр будет расти. Меньше, чем в предыдущие годы, она не станет. А другого варианта нет, потому что у застройщиков, которые оказались в ситуации, когда себестоимость выросла, у них два варианта — либо поднимать цену, либо работать себе в убыток.

Самый главный риск — позиция банков по отношению к застройщикам, она даст все результаты 2015 года.

Модератор: Вы это пока теоретически прогнозируете или это уже реальность?

Симаков: Это приближающаяся реальность, так как было заявлено, что будет вторая волна поддержки средних банков. Есть разговоры, что рушится и банковская структура.

ПРОДАВАТЬ НЕ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ, А СРЕДУ ОБИТАНИЯ

Модератор: В принципе все понятно, но хотелось бы еще раз проговорить, какие тренды у нас в Казани есть и будут по недвижимости в 2015 году. Возможно, у вас есть видение, какие районы станут лидирующими?

Никитин: Согласен, что сейчас все больше выбирают жилье из расчета цены. Причем цена — это же не только стоимость квадратного метра, это и стоимость квартиры в целом. Даже менеджеры, общаясь с клиентом, задумываются, какие данные сказать в первую очередь — стоимость метра квадратного или общую стоимость квартиры? Полагаю, малоэтажное строительство с невысокими ценами будет развиваться. Впрочем, как и рынок малометражного жилья.

Модератор: А какие районы будут лидировать? Например, наш анализ показал рост по Авиастроительному району, что капитализация жилья сейчас происходит именно там.

Никитин: Земли под застройку в городе не так много. Поэтому «лидерство» не определяется желанием покупателей.

Гизатова: Просто там на