Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет

О чем стоит знать при покупке квартиры в жилых комплексах под Казанью

Размещена: 31.07.2019
Просмотров: 6880
Комментарии

На 316 тыс. жителей пяти соседних с Казанью районов в этом году сдадут целых 480 тыс. «квадратов» жилья. Их заселят «понаехавшие» из более отдаленных районов республики и «повыехавшие» из Казани. В итоге вокруг столицы РТ образуется мощная субурбия, угрожающая транспортным коллапсом. В том, как власти пытаются спасти казанскую агломерацию, и о чем надо подумать перед покупкой квартиры «на выселках», вместе с экспертами разбирался «БИЗНЕС Online».

Сейчас на пригородных территориях ведется строительство 15 многоквартирных жилых комплексов, не обеспеченных должной инфраструктурой. В итоге вокруг Казани образуется мощная субурбия, угрожающая транспортным коллапсом

В настоящее время на пригородных территориях ведется строительство 15 жилых комплексов, не обеспеченных должной инфраструктурой. В итоге вокруг Казани образуется мощная субурбия, угрожающая транспортным коллапсомФото: «БИЗНЕС Online»

«ЖИЗНЬ ЛЮДЕЙ ПРЕВРАТИТСЯ В АД»: КАЗАНЬ РИСКУЕТ ЗАДОХНУТЬСЯ В КОЛЬЦЕ ПРИГОРОДНЫХ НОВОСТРОЕК?

Обсуждение проекта генплана Казани до 2035 года обострило тему не только развития столицы РТ, но и приграничных районов, входящих в казанскую агломерацию. Проблему в апреле озвучил мэр Казани Ильсур Метшин. Тогда он выразил опасения по поводу высоких темпов строительства жилья вокруг столицы РТ. В частности, градоначальник прошелся по ситуации в поселке Куюки Пестречинского района. «Там есть своя муниципальная власть, не мы регулируем строительный рынок соседей. Но меня тревожит, с каким размахом там идет строительство! Жилье чуть ли не вполовину дешевле, чем в Казани, но там никогда не будет решен транспортный вопрос. И об этом нужно говорить жителям, — сказал Метшин, вспомнив по аналогии, как бывший совхоз в Салмачах нарезал земли хозяйства по 10 соток и продал их. — А люди теперь мучаются. Какими усилиями мы расширили дорогу в Салмачи, Вишневку! Лично президент, генеральный директор „Таттрансгаза“ занимались тем, чтобы согласовать коридоры, останавливали на капремонт „Нижнекамскнефтехим“, „Оренбургтрансгаз“ — это целая войсковая операция. Вопрос передышки решен, но глобально решения нет».


Транспортный коллапс. Исполкому нужно занять четкую позицию по этому вопросу, так как невозможно пустить автобусы до районов активного строительства за пределами Казани, говорил Метшин. В ГИБДД просто не согласуют такой маршрут из-за малой ширины дорог. «Об этих вещах нужно заранее говорить. Данные вопросы не будут решены, и жизнь людей превратится в ад. Я обращаюсь к жителям, которые идут за якобы дешевым квадратным метром: он встанет втридорога», — добавил градоначальник. По всей видимости, он имел в виду не тихую жизнь на достойную пенсию, а активную молодость. Ту самую, когда детей надо возить в казанские школы и садики, да и самим ежедневно ехать на работу в столицу РТ. 

Только сейчас на пригородных территориях ведется строительство 15 многоквартирных жилых комплексов, без учета уже сданных и перспективных. Стоимость квадратного метра в таких ЖК начинается от 30 тыс. рублей, что вдвое ниже среднего ценника в Казани. Заявляемое застройщиками время езды до города — от 2 минут до примерно получаса, но верится с трудом.

 

При этом и на окраинах самой Казани немало крупных проектов застройки. Уже начата подготовка к созданию так называемого экорайона на месте бывших артскладов в Кировском районе, идет строительство масштабного ЖК «Салават Купере». В перспективе — освоение территорий «восточной дуги», которые были присоединены к столице РТ в 2007 году. Проекты планировок малоэтажной застройки там в процессе подготовки — в частности, один только ASG Алексея Семина намеревается построить 18 коттеджных поселков.

«Много вопросов по инфраструктуре возникло еще до начала масштабной застройки окраин, — считает гендиректор АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — Но с течением времени они только нарастают и нарастают. Здесь и обеспеченность социальной инфраструктурой, и транспортные развязки, и качество дорожного покрытия».

В детсад по прописке. Сжимающееся «адово кольцо» уже потребовало от казанских властей реакции. Так жители Лаишевского, Зеленодольского, Пестречинского районов Татарстана свободно вставали в очередь в садики столицы РТ. В итоге родители с казанской пропиской теряли возможность водить своих детей в детсады у дома: места зачастую оказывались занятыми. Особенно ярко это проявилось в садиках ЖК «Салават Купере», «Весна», «Светлая долина», а также в детсадах с высоким рейтингом. Проблему неоднократно поднимали в родительском сообществе Казани. Жители столицы РТ, а также надзорные органы требовали от исполкома привести городские правила приема в соответствии с поправками в федеральное законодательство, сделать это можно было еще в 2014 году. Исполком Казани отреагировал весной 2019-го, введя территориальный принцип приема в детские сады города. Теперь «право первой ночи» получили семьи со столичной пропиской. И это явный тревожный звоночек для жителей «выселок».

Михаил Блинкин: «Если на периферии возникает плотная жилая застройка, то возникает вопрос: куда эти люди поедут на работу? Поэтому возникают очень тяжелые транспортные проблемы»

Михаил Блинкин: «Если на периферии возникает плотная жилая застройка, то возникает вопрос: куда эти люди поедут на работу? Поэтому появляются очень тяжелые транспортные проблемы»Фото: «БИЗНЕС Online»

Казань как Москва. Если ничего не делать, ядро мегаполиса естественным образом обрастает кольцом дешевых гетто, не обеспеченных инфраструктурой. Первой в России с такой бедой столкнулась Москва, когда власти Московской области стали раздавать разрешения на интенсивную застройку территорий, прямо примыкающих к МКАДу, отмечает директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин. «Это та же самая проблема, — сказал он относительно ситуации в Казани. — И ту же самую озабоченность высказывали власти Москвы. С точки зрения мирового опыта и вообще здравого градостроительного смысла плотность застройки, населения, этажность — все показатели интенсивности использования земель по отношению к центру должны аккуратно убывать к периферии. А если на ней поднимаются новые максимумы, где до центра Казани много-много километров и там образуется плотная жилая застройка, то возникает вопрос: куда эти люди поедут на работу? Ведь там, где строится серийное жилье, вряд ли есть такое количество рабочих мест, как в центральной части Казани. Поэтому появляются очень тяжелые транспортные проблемы. По науке и здравому смыслу на периферии человек должен жить с автомобилем, общественный транспорт там предполагается в каком-то удаленном доступе. А здесь получается интенсивная застройка, жители пригородов на машинах в центр Казани не приедут, вообще никак, там пробка будет! Значит, туда надо тянуть какие-то магистральные вещи — или метро, или современные трамвайные линии. А это все огромные деньги — на кого ляжет? Потому опасения мэрии Казани мне абсолютно понятны. Согласованность застройки „ядерного“ города (в данном случае Казани) и окрестностей — это такой серьезный вопрос, который требует координационных решений».

В Казани в 2019 году строят в два раза меньше жилья на одного жителя, чем в близлежащих районах. Это, а также относительная дешевизна, ведет к перетоку на границы Казани населения из более отдаленных районов республики и самого города

В Казани строят в два раза меньше жилья на одного жителя, чем в близлежащих районах. Это, а также относительная дешевизна ведут к перетоку на границы столицы РТ населения из более отдаленных районов республики и самого городаФото: «БИЗНЕС Online»

КАЗАНСКАЯ НЕДОСУБУРБИЯ: «ЧИСТО ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ ПРОЕКТЫ, ВЫСОКОПЛОТНОЕ ЖИЛЬЕ»

Понаехали и повыехали. Опрошенные «БИЗНЕС Online» эксперты и застройщики пригородных ЖК заявляют, что только 30% покупателей квартир в них — это жители районов республики, 70% — казанцы. Последние делятся на три неравные по численности категории. Первая — начинающие инвесторы, которые пользуются низкой ценой входа на рынок недвижимости на окраинах. Они рассчитывают на обычный рост стоимости квартир и коттеджей после сдачи объектов и их перепродажу. Вторые — пенсионеры, решившие пожить на природе вдали от шумного центра города, которые могут сдавать оставшиеся в столице РТ квартиры или положить разницу в цене казанской и загородной недвижимости на банковский депозит. Наконец, третья категория — это молодежь, которой даже при помощи родителей хватило денег только на жилье в пригороде. Очевидно, что вместе с «понаехавшими» из районов РТ «повыехавшая» молодежь и создает нагрузку на транспортную систему, поскольку ездит на работу или учебу в ядро агломерации. Судя по опасениям властей Казани, таких экономически активных жителей новых пригородов большинство.

Вместе с «понаехавшими» из районов РТ «повыехавшая» молодежь создают нагрузку на транспортную систему, поскольку ездит на работу или учебу в ядро агломерации

Вместе с «понаехавшими» из районов РТ «повыехавшая» молодежь создают нагрузку на транспортную систему, поскольку ездит на работу или учебу в ядро агломерацииФото: «БИЗНЕС Online»

Почему дешево? Так складывается себестоимость строительства. По словам Гизатовой, цена земли в районах республики гораздо ниже, чем в черте Казани, а у многих застройщиков есть «старые запасы» таких участков. На границе с городом больше вариантов по комплексной застройке. Нет привязки к уже существующим комплексам. В общем, «раззудись, плечо, размахнись, рука»: аппетиты девелопера ничто не сдерживает. Еще один фактор — в столице РТ более жесткие требования к застройщикам и по парковочным местам, и по озеленению, и по социальной инфраструктуре.

Плюсы и минусы казанской субурбии. «У формата пригородных малоквартирных домов действительно есть свои плюсы: меньше плотность населения, более свежий воздух, леса и озера рядом, нет проблем с парковкой, и, конечно, очень привлекательная цена, — считает директор АН „Портал 116“ Ильдар Файзуллин. — В районах более низкие, чем в Казани, платежи за коммунальные услуги. Меньше очереди в госучреждения. С одной стороны, это почти загородная жизнь со всеми ее плюсами, с другой — в таких жилых комплексах не решены проблемы ЖКХ, с которыми регулярно сталкиваются жители частных домов: чистка снега, вывоз мусора, вопросы благоустройства. На мой взгляд, у покупателя всегда должен быть выбор, но подходить к нему надо осознанно. Клиент должен сам оценивать риски и заранее честно ответить себе на вопросы: сколько по времени ехать на работу в город? Если есть проблемы со здоровьем, то в какую больницу и сколько времени придется добираться? Важен и вопрос качества образования: готовы ли вы к тому, что дети будут ходить в сельскую школу, найдется ли место в детском саду?»

Святослав Мурунов:  «К сожалению, все подобные девелоперские проекты строятся по примитивной логике: это просто высокоплотное жилье»

Святослав Мурунов: «К сожалению, все подобные девелоперские проекты строятся по примитивной логике: это просто высокоплотное жилье»Фото: «БИЗНЕС Online»

С Файзуллиным не согласен руководитель центра прикладной урбанистики при МВШСЭН, урбанист Святослав Мурунов. Субурбия (от американского термина suburbia — «предместье, образ жизни в пригороде») предполагает автономность, наличие своего центра, ядра. «В Подмосковье есть такие города, которые можно назвать субурбиями, а у вас это чисто девелоперские проекты на границах Казани, — говорит эксперт. — Они имеют минимальную социальную нагрузку — садик, школа, ну, может быть, торговый центр. У них проблемы с транспортной связностью, инфраструктурой, сетями, рабочими местами, вывозом мусора и так далее. Это проблемные территории с точки зрения стратегии развития всей агломерации. К сожалению, все подобные девелоперские проекты строятся по примитивной логике: это просто высокоплотное жилье».

Жилое кольцо. По данным исследования единого реестра застройщиков, если сопоставить объемы стройки в Казани (900 тыс. «квадратов» на 1,3 млн жителей) и окружающих столицу РТ районах (480 тыс. кв. м на 316 тыс. человек), видна явная диспропорция. В городе в 2019 году возводят в два раза меньше жилья на одного жителя, чем в близлежащих районах: 0,7 кв. м на человека по сравнению с 1,5 «квадрата». Это, а также относительная дешевизна ведут к перетоку на границы столицы РТ населения из более отдаленных районов республики и самого города.

Теперь взглянем на самые горячие точки «адова кольца» вокруг Казани.

ЛАИШЕВСКИЙ УЗЕЛ: НА ПРЕДЕЛЕ ВОЗМОЖНОСТЕЙ И ПРИ ВМЕШАТЕЛЬСТВЕ ПРЕЗИДЕНТА РТ

Локация. Одно из самых привлекательных для застройщиков мест — так называемый лаишевский узел, к которому относятся участки как в Казани, так и в Лаишевском и Пестречинском районах.

Кто строит. По данным минстроя РТ и единого реестра застройщиков, комплексным многоквартирным жильем здесь занимается «#Суварстроит» (ЖК «Южный парк», село Усады), Госжилфонд при президенте РТ (микрорайон Северный, село Габишево), ООО «Мирострой», входящее в ОАО «Спецкаучукремстрой» Юрия Касьяна (ЖК «Счастливый», село Песчаные Ковали) и «Арт-Строй 1» Марии Львовой(ЖК «Янтарный берег», Песчаные Ковали).

Перспективы роста. План по вводу жилья в Лаишевском районе на 2019 год вырос на 10% по сравнению с 2018-м и составляет 100 тыс. кв. метров. В прошлом году муниципалитет перевыполнил план по вводу жилья на 7%, а в сравнении с 2017-м этот показатель в 2019-м увеличится на 16,5%.

По данным пресс-службы администрации района, план этого года уже выполнен на 89%. В первом полугодии в «Южном парке» сдали два дома на 15 тыс. кв. м, в процессе строительства еще четыре объекта на 38,5 тыс. кв метров. В ЖК «Счастливый» достраивается 8-й дом первой очереди на 16,8 тыс. кв метров. В ЖК «Янтарный берег» — дом на 3,4 тыс. кв. метров.


Инфраструктура. В селе Усады на август этого года запланирована сдача лишь одного детского сада на 260 мест, строящегося за счет бюджета РТ (210 млн рублей), — и, собственно, пока все.

Транспортный коллапс. Главный ограничитель — дороги. Проектировщики генплана Казани до 2035 года рассчитали, что при застройке еще 500 тыс. кв. м жилья в Лаишевском узле Оренбургский тракт намертво встанет в пробках. Дорога-дублер не предусмотрена: в этих краях проложить ее можно разве что по танковому полигону, но минобороны грудью стоит за свои интересы. Получается, что единственная транспортная связь тут — дорога в аэропорт. Застройка Лаишевского узла касается не просто транспортной доступности, а в целом имиджа столицы РТ. Международный аэропорт «Казань» к 2040 году намерен ежегодно приниматьпо 10 млн пассажиров, то есть более чем втрое увеличить нынешний трафик. А для этого дорога туда должна быть свободной. 

Негласное табу. Только в планах #Суварстроит (Евгений Корольков) возведение 300-400 тыс. кв. метров жилья в направлении Борового Матюшино, причем как на территории Казани, так и на территории Лаишевского района, где компания и возводит ЖК «Южный парк», «Времена года», «Станция «Спортивная». Существующая сейчас трасса, по расчетам, еще способна худо-бедно «переварить» трафик от этих жилых комплексов. Чтобы убедить в этом власти, #Суварстроит даже взялся за возведение дороги-дублера вблизи строящихся ЖК. Но дальнейшие планы застройщиков, по данным наших источников, ранее лично притормозил президент РТ Рустам Минниханов. В противном случае Оренбургский тракт и «бетонку» (она же трасса на Боровое Матюшино) «запломбирует» поток машин.

ЖК «Светлый»

По прогнозам застройщиков только в ЖК «Светлом» к 2025 году будет жить 28 тыс. человекФото: «БИЗНЕС Online»

ПЕСТРЕЧИНСКИЙ «ЗАТЫК»: ЖДАТЬ ЛИ ДОРОГУ НА «КУЮКИНСКИЙ РАЙОН»?

Локация. К активным зонам застройки в Пестречинском районе относятся поселок Куюки.

Кто строит. Здесь строятся ЖК «Светлый» (ОАО ДК «Антей» Владимира Осташко), ЖК «Новые Куюки» (ООО КБ «Паритет» Дмитрия Грязнова). Там же находится долгострой из шести домов ЖК «Яшьлек», хотя у компании «Стройком» Фаика Гараева были планы возвести 54 дома для 5 тыс. человек, но ясности с дальнейшей реализацией проекта пока нет. Известно лишь, когда «развяжут» проблему долгостроев. ООО «СК Финдом» (Финат Мухамадиев) возводит в деревне Камыш ЖК «Алтын Камыш» на 2,3 тыс. человек. Активное строительство продолжается и по дороге в Пестрецы — в селе Новое-Шигалеево с 2014 года «Унистрой» (семьяГильфановых) строит ЖК «Царево Village» на 9 тыс. семей.

Перспективы роста. В Пестречинском районе на 2019 год запланирован ввод 140 тыс. кв. метров жилья, что на 1% выше показателя 2018 года. По данным минстроя РТ, из запланированных лишь 32 тыс. кв. метров — индивидуальные жилые дома, а остальное — многоквартирные ЖК. Еще в 2017 году предыдущий глава района Эдуард Дияров радовался сдаче по итогам 2016 года 113,8 тыс. кв. метров жилья, в 2019 году интенсивность ввода новостроек вырастет по сравнению с тем периодом на 23%. Но активное строительство на приграничных с Казанью территориях еще тогда подверг критике Рустам Минниханов. Президент РТ посоветовал тогда еще главе района не увлекаться жилищным строительством, которое не сопровождается созданием производств, где могли бы работать люди. «Если люди приезжают и уезжают (на работу в Казань — прим. ред.) каждый день, подоходный налог они у вас не платят, а вы будете отвечать за школы и садики», — подрубил он крылья главе.

В наследство эти проблемы получил новый глава района Ильхам Кашапов. В прошлом году он заявил, что сейчас в расположенных рядом с Казанью коттеджных поселках и ЖК уже проживают более 12 тыс. человек. А по прогнозам застройщиков только в «Светлом» к 2025 году будет жить 28 тыс. человек, в «Новых Куюках» — более 5 тыс. человек, в ЖК «Царево Village» уже проживает 15-16 тыс. человек. Для сравнения, в самих Пестрецах по данным на 2016 год живет лишь 9,5 тыс. человек.

С учетом строительства частных домов власти Пестрецов ожидали только в Куюках роста численности населения до 50 тыс. человек. А это, к примеру, половина микрорайона «Азино-1». И в пять раз больше населения самих Пестрецов со всеми вытекающими транспортными потоками. Такими темпами столицу Пестречинского района пора бы уже перенести в Куюки, а то и вовсе создать новый район на карте республики. А что? «Куюкинский муниципальный район» — звучит! 

ЖК «Царево Village»

В ЖК «Царево Village» уже проживает 15-16 тыс. человек. Для сравнения, в самих Пестрецах по данным на 2016 год живет лишь 9,5 тыс. человекФото: «БИЗНЕС Online»

Инфраструктура. Глава района проблему осознаёт. «Наряду с активным заселением Куюков несимметрично развивается транспортная, социальная, культурная инфраструктура», — говорил Ильхам Кашапов на заседании созданного прошлой осенью Совета Казанской агломерации. Конечно, в планах застройщиков есть открытие школ и детсадов в Куюках, но пока преимущественно строится жилой метраж. На школы и детсады нужны бюджетные деньги. 

«Районы продают эти земли не от хорошей жизни, переводят ее из сельхозугодий в инвестиционные участки, — считает Святослав Мурунов. — У районов нет экономики, они как-то пытаются пополнить свой бюджет и отчитаться таким образом о привлечении инвестиционных денег. Но ни муниципалитет, ни девелопер не создают в таких жилых массивах рабочие места. Это основная проблема: все это превращается в спальные районы. Причем если раньше эти спальные районы были ведомственными, за каждое отвечало одно или группа предприятий, то сейчас это просто спальные микрорайоны без точек приложения талантов, без точек приложения труда».

Транспортный коллапс. Куюки соединены с Казанью одной дорогой через Салмачи. Конечно, сейчас жители, как и говорил мэр, вздохнули посвободнее — после того, как удалось сделать расширение со стороны казанской улицы Габишева. Но она по-прежнему не справляется с растущим потоком автомобилей. «Каждая поездка в гости в Казань оборачивается для нас кошмаром. Ведь в городе так много машин и так мало парковочных мест по сравнению с нашей большой парковкой, такие узкие и заваленные снегом дворовые проезды в сравнении с нашими тщательно вычищенными дорогами и дворами», — говорила «БИЗНЕС Online» одна из жительниц «Светлого». Ей нравится тихая жизнь за городом, но выезд из этой пасторали в определенные часы — целая проблема. И перспективы расширения дорог отсутствуют! Можно ли расширить улицу Центральная до трех полос в каждую сторону? Нет, говорят собеседники «БИЗНЕС Online» — если только не сносить дома как по линейке, но на это никто не пойдет. По краям находятся жилые дома в границах уже существующих санитарных норм.

Еще есть вариант выезда из Куюков по бездорожью — полями к трассе М7 через село Богородское. Ильхам Кашапов ранее заявлял, что ведутся переговоры о прокладке новой дороги от Куюков до трассы М7, было получено согласие владельцев земельных участков. Но все уперлось в трубу «Газпрома»: нужна перекладка газопровода, а для газового монополиста это лишняя головная боль. 

В генплане Казани заложены две дороги, по которым теоретически могут добираться до ядра агломерации жители Куюков и Салмачей — это первая и вторая проектные дороги. Но и они могут быть полезны только с появлением Вознесенского тракта. Каковы его перспективы? По оценкам экспертов, его строительство обойдется в 40 млрд рублей. Баснословная сумма (это 8 станций метро!) связана с тем, что трасса требует строительства большого количества мостов через глубокие овраги. Массового отселения этот проект не предполагает: коридор под тракт власти Казани держат уже много лет, там ничего не застраивается. Но и в числе первоочередных эта дорога не значится.

НЕРАДУЖНАЯ ЖИЗНЬ В «РАДУЖНОМ»: ТРАНСПОРТНЫЙ КОЛЛАПС ЗЕЛЕНОДОЛЬСКОГО НАПРАВЛЕНИЯ

Локация. Город Зеленодольск, село Осиново, Верхнеуслонский район.

Кто строит. В Осиново построен ЖК «Радужный» — в 19 многоквартирных домах живет 15 тыс. человек. И, более того, ООО «ТСИ», которое на строительном рынке связывают с вице-мэром Москвы и бывшим главой минстроя РТ Маратом Хуснуллиным, начало строить вторую очередь. Рекламу можно видеть, к примеру, на щите возле «Бахэтле» в Залесном. «Радужный» соседствует со строящимся микрорайоном Казани «Салават Купере» (Госжилфонд), рассчитанным на 100 тыс. человек. Строительство обоих ЖК началось практически одновременно — в 2011 году.

Не менее активное строительство идет и в самом Зеленодольске. ЖК «Акварели» (группа компаний «Шаги», владельцы — Альфия Шакаева и Руслан Гисматуллин) ориентирован и на казанских клиентов. Эти высотки — практически у границ города. 19 минут, и вы въезжаете в Казань, привлекает реклама «Акварелей», где «двушка» стоит от 2,5 млн рублей, а студии продавали весной по 1,2 миллиона. И ведь это правда: пробки вас встретят дальше на Горьковском шоссе — в Залесном и у Лебяжьего, а не у самого знака «Казань».

Неплохие темпы строительства и в Верхнеуслонском районе — в прошлом году там сдали 49 тыс. кв. метров жилья. Речь преимущественно о жилье в городе Иннополис, где строит Госжилфонд и один коммерческий застройщик — ООО «Зион» (ЖК Zion).

Перспективы роста. В Зеленодольском районе на 2019 год запланирован ввод 120 тыс. кв. метров жилья, что на 10% ниже показателя 2018 года. По данным минстроя РТ, 52,5 тыс. кв. метров — это многоквартирное жилье, 57,3 тыс. кв. метров — индивидуальные жилые дома.

В Верхнеуслонском районе план ввода жилья на этот год составляет 40 тыс. кв. метров, что на 18% ниже показателя 2018 года (49 тыс. кв. метров). Драйвером многоквартирного жилья в Верхнеуслонском районе продолжает служить Иннополис — там, по данным Единого реестра застройщиков, возводят 13 жилых домов общей площадью 10 тыс. кв. метров.

Инфраструктура. Уровень маятниковой миграции в Зеленодольске еще в 2017 году оценивался на уровне 16 тыс. человек ежедневно — горожане и жители района едут работать в Казань в основном через перегруженное Горьковское шоссе. Власти Зеленодольского района ищут пути, как снять ярмо маятниковой миграции. Для этого нужны новые рабочие места. В конце 2017 года Зеленодольск получил статус территории опережающего социально-экономического развития. Что даст городу ТОСЭР? По предварительным расчетам, объем привлеченных инвестиций может достичь не менее 7,7 млрд рублей, при этом будет создано более 2 тыс. рабочих мест. Сегодня на ТОСЭР «Зеленодольск» зарегистрировано пять резидентов — за первый квартал 2019 года они инвестировали в развитие производств 12 млн рублей. Очевидно, этого маловато для того, чтобы снизить поток зеленодольцев, ежедневно отправляющихся на работу в Казань.

Еще сложнее инфраструктурные проблемы в соседствующих казанском «Салават Купере» и ЖК «Радужный» в Осиново. Как только в «Салават Купере» появились первые жители, к инфраструктуре этого района Казани возникли большие вопросы — по отсутствию школ и детских садов, поликлиники. Но это, можно сказать, мелкие трудности на фоне проблем жителей «Радужного».

Этот жилой комплекс хоть и находится буквально на границе Казани, административно, как и соседний поселок Осиново, относится к Зеленодольскому району. И это накладывает «сельский» отпечаток на микрорайон. Веселые компании собираются здесь прямо у подъездов, а табличка на участковом пункте полиции сообщает, что работает он только три дня в неделю. Инвестор максимально использовал имевшуюся площадь, поэтому дома теснятся друг к другу, а детские площадки заходят чуть ли не под балконы квартир первых этажей. Припаркованным машинам тоже не хватает места, да и выщербленные во дворах дороги неплохо бы обновить.

ЖК «Радужный»

Еще сложнее инфраструктурные проблемы в ЖК «Радужный»Фото: «БИЗНЕС Online»

Что говорят сами жители «Радужного»? Дарья, с которой пообщался корреспондент «БИЗНЕС Online», вместе с сыном лет пяти гуляет на улице. «Наши желания с детским садиком, к сожалению, не исполнились. Нас не берут. Говорят, что нет мест. А то, что до Казани, добираться долго, мы уже привыкли. Да я, собственно, уже давно не езжу, я привязана к дому. К тому же мы все равно скоро будем переезжать. Продадим квартиру здесь и будем переезжать в Казань», — говорит она.

Другая наша собеседница, Алена, живет здесь недавно — снимает квартиру. «В садик мы стоим в очередь и говорят, что до конца лета уже попадем. Но не устраивает, что вода здесь очень жесткая. Постоянно известковый осадок в кастрюлях, в чайнике. И дополнительную школу надо построить, поближе. То, что дети ходят в Осиново — все-таки неудобно», — считает молодая женщина.

Навстречу идет семейная пара — Денис и Елена с сыном. Они говорят, что квартиру в «Радужном» купили уже лет шесть назад. На место для ребенка в детском саду пришлось отстоять очередь. По словам супругов, их все здесь устраивает, кроме будущего строительства мусоросжигательного завода и отсутствия в микрорайоне школы. В осиновскую школу детям ходить будет достаточно далеко. И дорогу на Залесный надо все-таки расширять — постоянные пробки по утрам мешают успевать на работу вовремя.

Транспортный коллапс. На этом участке «адового кольца» главная проблема, как и везде, транспортная. Например, летом между Верхним Услоном и казанским поселком Аракчино действует паромная переправа, зимой ледовая, но далеко не все готовы платить, да и не всем удобно пользоваться паромом. К тому же в межсезонье эти варианты отпадают, поэтому остается один путь — через М7 на Горьковское шоссе. 

С момента заселения «Салават Купере», по наблюдениям корреспондента «БИЗНЕС Online», пробка стала длиннее и около 7 утра начинается теперь за Лебяжьим, а не как раньше у железнодорожного путепровода. Вторая дорога в Казань со стороны «Салават Купере» по ул. Тэцевская не менее загружена, особенно на перекрестке с ул. Копылова. Такая же ситуация с проездом через поселок Левченко на ул. Восстания.

               

Для решения проблемы с выездом из «Салават Купере» на Горьковское шоссе провели реконструкцию улиц Хибинская и Актанышская, началась процедура выкупа участков под расширение ул. Осиновская. Власти Казани предложили сделать на шоссе разворотные петли, но затем от этой идеи отказались из-за того, что пробка просто переместится из одного места в другое. Требовалось более масштабное решение проблемы — строительство дублера Горьковского шоссе. В феврале этого года на уровне руководства республики было принято принципиальное решение о начале строительства в 2020 году новой дороги. Ее стоимость, по ориентировочным подсчетам, составит 2−2,6 млрд рублей. В марте был объявлен тендер на 54 млн рублей на проектирование первого этапа автодороги от улицы Несмелова до трассы М7 «Волга» через будущий ЖК «Серебряный бор» в Кировском районе Казани. Построить планируется 4-полосную дорогу шириной 15 метров.


ВЫСОКАЯ ГОРА: ПЕРЕЖИВЕТ ЛИ СЕЛЬСКАЯ ПАСТОРАЛЬ СОСЕДСТВО С МЕГАПОЛИСОМ?

Локация. На этом направлении стройплощадки в основном сконцентрированы в поселке Высокая гора. Жилые дома здесь — мечта многих с точки зрения этажности: от 3 до 5 этажей. Застройка ориентирована на использование уже существующей инфраструктуры районного центра. На этом преимущества заканчиваются и начинаются те же транспортные проблемы на Горьковском шоссе.

Кто строит. В районе строятся ЖК «Озерный» (застройщик принадлежит Дмитрию Вострикову и Владиславу Карпову), ЖК «Тау» (ООО «Ран Казань», Ильдус Галеев), «Белые Росы» (СК «Финдом», Финат Мухамадиев), ЖК «Солнечный» (ООО «СПБ Стройсервис», владелец Нияз Гайнутдинов). 

Перспективы роста. Всего в Высокогорском районе на 2019 год запланирован ввод 80 тыс. кв. метров жилья, что на 10% выше показателя 2018 года. По данным минстроя РТ, 8,9 тыс. кв. метров — многоквартирное жилье, 71 тыс. кв метров — индивидуальные жилые дома. Годом ранее объемы ввода многоквартирных домов в Высокой горе были значительно выше — 21 тыс. кв. метров, но сдавалось тогда преимущественно жилье, построенное по программам Госжилфонда РТ (11,5 тыс. кв. метров).

Транспортный коллапс. Въезд в Казань реализован через Дербышки. Улица Мира — единственный выезд из Казани в северном направлении на трассу М7. Ее пропускная способность — 1,5–1,7 тыс. автомобилей в час в одну сторону (с учетом двух полос). Сегодня именно столько машин и загружает улицу: она работает на пределе пропускной способности. По данным автоматизированной навигационной системы диспетчерского управления и учета транспорта «АСУ-Т», в утреннее и вечернее пиковое время скорость общественного транспорта по улице снижается на 50–60%. Как следствие, здесь практически ежедневные пробки.

Проектировщики генплана Казани предложили для разгрузки улицы Мира строительство трассы вдоль железнодорожной ветки на ул. Липатова, которая сразу выводит поток на М7. Светофоров тут должно быть как можно меньше, чтобы сохранить высокую скорость движения и перетащить с улицы Мира транзитный транспорт, который через Дербышки идет на М7 и растекается по соседним районам Татарстана. Однако, когда появится новая дорога, неизвестно — это зависит о финансирования, источники которого в генплане не указаны. «БИЗНЕС Online» ранее подробно разбирал транспортную ситуацию в Дербышках, и приводил аргументы противников строительства дорог в поселке.

В октябре 2018 года в Казани было подписано межмуниципальное соглашение о создании Совета Казанской агломерации, получившего статус консультативного органа

В октябре 2018 года в Казани было подписано межмуниципальное соглашение о создании Совета Казанской агломерации, получившего статус консультативного органаФото: kzn.ru

ИСПОЛКОМ КАЗАНИ: «МЫ НЕ СМОЖЕМ ЗАСТАВИТЬ СОСЕДЕЙ СЛУШАТЬ НАС, НЕТ ЮРИДИЧЕСКИХ ОСНОВАНИЙ»

В октябре 2018 года в Казани было подписано межмуниципальное соглашение о создании Совета Казанской агломерации, получившего статус консультативного органа. «Задачи остаются неизменными и направлены на создание единого связанного пространства», — прокомментировал создание совета мэр Казани. В комплекс вопросов совета агломерации вошло развитие и поддержание совместной транспортной, коммунальной, туристической инфраструктуры, а также планирование развития территорий под многоквартирную жилую застройку на смежных территориях.

«Самое главное — это горизонтальные связи, когда специалисты будут между собой обсуждать решения совместных вопросов. Не как раньше, — говорил глава Зеленодольского района Александр Тыгин. — Тут колоссальный потенциал. До этого нужно было дозреть, потому что в законодательстве нет понятия горизонтальных связей. Не обязана Казань ничего согласовывать с нами, делая что-то на приграничной территории, а мы — с ней».

«БИЗНЕС Online» обратился с запросами в районы по поводу того, может ли созданный совет вмешиваться в процесс выдачи разрешений на строительство жилья вокруг Казани. Ответа мы ни от одной из районных администраций не получили. 

Очевидно, одного совета оказалось мало. По итогам совещания в исполкоме Казани 22 июля председатель комитета экономического развития исполкома города Артур Валиахметов, отвечая на вопрос нашего издания, рассказал, что сейчас разрабатывается стратегия социально-экономического развития — 2030 для всей казанской агломерации. Работа ведется совместно с граничащими с городом муниципалитетами.

Анастасия Латыпова: «Республика говорит — выйдите на разработку документа совместного территориального планирования. Но даже с помощью него мы не сможем заставить соседей слушать нас, нет юридических оснований»

По словам Анастасии Латыповой, градостроительный кодекс России построен таким образом, что один муниципалитет не может запретить что-то делать на территории соседнего муниципального образованияФото: kzn.ru

По словам заместителя начальника управления архитектуры и градостроительства исполкома Казани Анастасии Латыповой, градостроительный кодекс России построен таким образом, что один муниципалитет не может запретить что-то делать на территории соседнего муниципального образования. Даже несмотря на то, что социальная, транспортная нагрузка ляжет на его плечи — в данном случае на Казань. 

«Республика говорит — выйдите на разработку документа совместного территориального планирования. Но даже с помощью него мы не сможем заставить соседей слушать нас, нет юридических оснований», — сетует Латыпова, подчеркивая, что поиски вариантов решения этой проблемы продолжаются.

«Запрет на строительство попадает под другие законы, в том числе о предпринимательстве. Но регулировать этот процесс обязательно надо, иначе на границах районов выстраиваются „спальники“, люди создают нагрузку на инфраструктуру Казани, — считает Мурунов. — Я вижу только один вариант — республика сажает за стол переговоров руководителей районов и начинает проектировать, прогнозировать развитие каждого района, формировать внятную стратегию развития агломерации. Чтобы каждый понимал свое место в стратегии, свои плюсы и минусы. Конфликт решается путем кооперации, когда агломерация делится не по границам участков, а по фактическим миграционным процессам на ее территории».

Михаил Блинкин соглашается с предложенным Муруновым решением и приводит в пример мировой опыт — американский и европейский, где готовят мастер-планы всей агломерационной территории. «Неважно, входит ли она в административный состав конкретного города или не входит, — считает эксперт. — Важно, как устроены связи — бытовые, производственные, какие угодно! И скорее всего, это придется делать во всех больших городах».

Иван Скрябин, Дмитрий Катаргин


Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/433245

Последние комментарии читать все, добавить
Денис
28.03.2020, 15:00
новостройки в общей массе хуже вторички 5-10 летней давности: 20-25 этажей по 10-14 квартир на площадке, стены тонкие газобетон или панелька одним словом гетто
Полина
27.03.2020, 22:48
Скоро все будут сторониться этих новостроек, если они не точечно в городе расположены. Сейчас по-настоящему рада, что послушалась мужа и взяли вторичку. Планируем еще одну, под сдачу в Советском или Вахитовском. И р-ны неплохие, как раз для семейных, и на aвито видели с приличными ремонтами...Все-та... »
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.
Объявления из базы
4 860 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Бари Галеева, стр. 4 12 206 823 руб Продам 3к кв-ру Казань, Чистопольская, дом 88/3 7 054 320 руб Продам 3к кв-ру Казань, Бари Галеева, стр. 4 5 140 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Октябрьский городок, стр. 15 6 782 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, 4 469 256 руб Продам 3к кв-ру Казань, Юбилейная, дом 1.3 3 390 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Мамадышский тракт, дом 7 6 550 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Мамадышский тракт, стр.9 3 789 750 руб Продам 1к кв-ру Казань, Деловая, стр. 8/2 4 862 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Коротченко, дом 22 4 565 200 руб Продам 2к кв-ру Казань, Братьев Батталовых, дом 6.2 7 153 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Юнуса Ахметзянова проезд 3 759 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Зирекле, стр. 4 6 958 098 руб Продам 1к кв-ру Казань, Чистопольская, дом 88/3 4 122 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Рауиса Гареева, дом 107 Осина 6 068 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Баки Урманче, 15-16 корп. 2 4 366 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Мира улица 4 291 128 руб Продам 3к кв-ру Казань, Залесная, дом 3.1 3 315 020 руб Продам 1к кв-ру Казань, Аделя Кутуя, дом 108-3 3 297 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Аделя Кутуя, дом 108-2
Что обсуждают?