Перспективы развития рынка жилья от Анастасии Гизатовой

Себестоимость жилья вырастет, мелкие компании уйдут с рынка, темпы ввода жилья снизятся, укрепятся компании, аффилированные с банками

В России с 2020 года могут запретить продавать недостроенное жилье. Такая возможность обсуждалась 30 мая на совещании президента с чиновниками и застройщиками. Руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что это повлечет за собой рост цен на жилье на 10–15%, при этом не советует в ажиотаже брать, не раздумывая, любую квартиру. «Отсутствие экономического роста и доступная ипотека будут нивелировать удорожание», — уверена автор «БИЗНЕС Online».

«СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА УВЕЛИЧИТСЯ НА 10–15 ПРОЦЕНТОВ»

Весна, да и все первые 5 месяцев 2018 года стали рекордными для долевого строительства. На 1 июня заключено 7 216 договоров долевого участия, что более чем на 30% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, при этом на 25 мая 2018 года введено 1 млн 73,8 тыс. кв. м жилья, что составляет 44,7% от плана (119% к соответствующему периоду прошлого года).

При этом застройщики с тревогой смотрят в будущее. Несмотря на все попытки добиться смягчения требований по закону о долевом строительстве, регулирование их деятельности будет ужесточаться, а с 2020 года «долевка» может исчезнуть вообще: разрешена будет реализация только сданного жилья. Плохие новости обнародовали участники встречи с президентом РФ Владимиром Путиным, прошедшей 30 мая, где обсуждалась судьба строительного рынка. Ужесточение позиции властей связано с проблемами обманутых дольщиков, а их, по некоторым оценкам, более 130 тыс. человек. 836 долгостроев в 69 регионах России ждут помощи.

Не понимаю панически кричащих заголовков в СМИ после встречи с президентом РФ, ведь смертный приговор «долевке» был подписан еще год назад принятием поправок в закон №214-ФЗ. Их можно условно разделить на три блока: юридические, технические и экономические. И если первые не создают огромных преград, например, требование «одно разрешение — один застройщик» с трехлетним стажем строительства и более тысячи квадратных метров сданного жилья можно нивелировать «дочкой» с опытом генподрядчика, то экономический блок — взаимодействие девелоперов и банков — оставил много вопросов. От условий последних будет многое зависеть.

Бесспорно следующее:

• себестоимость строительства увеличится на 10–15%;
• рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков;
• мелкие компании уйдут с рынка;
• темпы ввода жилья снизятся;
• укрепятся компании, аффилированные с банками.

Пока непонятно, как сложится судьба инвесторов, которые размещали свои деньги на начальном этапе строительства и реализовывали готовые квартиры после ввода в эксплуатацию. Кстати, их доля в общем количестве сделок застройщиков с 60% снизилась до 20%. В далекие времена разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении могла достигать и 40%.

Давайте на примере ЖК «XXI век» (вторая очередь) и ЖК «Светлая долина» проследим за динамикой средних цен первичного рынка.

«ОТСУТСТВИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РОСТА И ДОСТУПНАЯ ИПОТЕКА БУДУТ НИВЕЛИРОВАТЬ УДОРОЖАНИЕ»

«Обкатывать» новшества будут компании, не успевшие получить разрешение на строительство до заветного 1 июля. На сегодняшний день в Казани выдано 29 разрешений, и если прибавить 169 прошлогодних, то создается огромный задел, которого хватит на пару лет.

Это наглядно показывает таблица, где собраны (далеко не все) предложения по однокомнатным квартирам-новостройкам.

Следовательно, никаких кардинальных изменений мы пока не почувствуем: отсутствие экономического роста и доступная ипотека будут нивелировать удорожание, поэтому сейчас в ажиотаже не стоит брать, не раздумывая, любую квартиру. Стоит учитывать, что не всегда стоимость квадратного метра растет, рынок недвижимости переживал падения, причем не одно.

Именно снижение ипотечных ставок считают основным драйвером строительного рынка, а субсидированная застройщиком процентная ставка является весомым конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя. Девелоперская щедрость находится в границах от 5,5% до 8%. В таблице указаны «базовые» (заявленные банком) ставки, которые могут оказаться ниже реальных.

«ПРОШЛО БОЛЕЕ 30 ЛЕТ ПОСЛЕ ТОГО, КАК В 1986 ГОДУ БЫЛА ПРИНЯТА ГОСПРОГРАММА СССР, ГДЕ ГОРБАЧЕВ ПООБЕЩАЛ, ЧТО К 2000-МУ У КАЖДОЙ СОВЕТСКОЙ СЕМЬИ БУДЕТ ОТДЕЛЬНАЯ КВАРТИРА»

За первый квартал текущего года почти 12 тыс. татарстанцев стали счастливыми «плательщиками» ипотечных кредитов на общую сумму 18,7 млрд рублей, что почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. И неудивительно: посмотрите, как уменьшалась ставка.

В отличие от «первички», вторичный рынок не может похвастаться такой активностью. Статистика показывает, что все больше покупателей выбирают новое жилье.

На XIX съезде коммунистической партии в числе приоритетных задач пятилетки было названо снижение стоимости строительства не менее чем на 20% и развитие нового индустриального домостроения. Прошло более 30 лет после того, как в 1986 году была принята государственная программа СССР «Жилье-2000», где Михаил Горбачев пообещал, что к 2000-му у каждой советской семьи будет отдельная квартира или дом.

Прошло еще 30 лет — и в мае 2018 Путин поставил задачи к 2024 году увеличить объемы строительства до 120 млн. кв. м ежегодно, создавать условия для того, чтобы 5 млн семей ежегодно становились новоселами, а ипотечная ставка не превышала 8%.

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/385030