Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет

Малогабаритное жилье сейчас в тренде

Размещена: 05.09.2016
Просмотров: 2919
Комментарии

Малогабаритное жилье сейчас в трендеПроигрывая конкуренцию «вторичке», застройщики спасаются «шуваловками» — в пригороде Казани можно купить жилье и за 900 тысяч

Весьма неплохим оказалось для продаж квартир нынешнее лето. Судя по данным Росреестра, к покупателям возвращается вера и в первичный рынок — сделок на 27% больше, чем год назад. Правда, застройщики признаются, что вынуждены из последних сил держать низкие цены. При этом количество новых больших проектов можно пересчитать по пальцам, причем в тренде — малогабаритное жилье.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: НАБИРАЕМ РАЗГОН?

Прошедший июль стал самым успешным месяцем для рынка новостроек с 2013 года, об этом свидетельствуют данные Росреестра по РТ. По договорам долевого участия было заключено 1,2 тыс. сделок, что на 27% больше, чем за июль прошлого года и на 3% больше по сравнению с тем же месяцем самого успешного для всех сегментов рынка жилья 2014-го. Лучше всего продажи росли по Татарстану, где они по сравнению с июлем-2015 увеличились на 34%, по Казани рост тоже был неплохой — 20%.

Несмотря на хорошие продажи в июле, в целом с начала года количество сделок на рынке новостроек сохранилось примерно на уровне прошлого года — 7,4 тыс. (всего лишь на 64 сделки больше, чем в прошлом году). Это означает, что по итогам года рынок новостроек, скорее всего, останется на прошлогоднем уровне. Разница лишь в том, что в этом году вера в строящееся жилье в Казани у покупателей начала возвращаться (4,4 тыс. сделок за 7 месяцев сейчас вместо 4 тыс. в прошлом году). По Татарстану же количество желающих приобрести первичку, наоборот, снизилось на 300 покупателей до 3 тысяч.

Директор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев полагает, что о настоящем росте продаж на рынке новостроек говорить преждевременно. «Здесь более правильно говорить не про рост в этом июле, а про падение в прошлом июле. В этом году просто ситуация начала выправляться. Если вы посмотрите статистику 2013 года, то она будет выше, чем в этом году. Сентябрь-октябрь, я думаю, будут еще лучше», — отмечает он.

Начавшийся в июле всплеск активности покупателей на первичном рынке жилья обусловлен стабильными ценами. В августе стоимость квадратного метра здесь достигла 60,65 тыс. рублей, согласно данным портала недвижимости Казани. Год назад стоимость была лишь на 2 тыс. рублей меньше — 58,6 тыс. рублей, то есть за год прирост цен на первичные квадратные метры составил лишь 3,5%, что не покрывает инфляцию. При этом прошлым летом участники рынка говорили о большом разнообразии скидок, размер которых составлял 5 - 15%. Сейчас застройщики меньше настроены завлекать покупателей аукционом невиданной щедрости.

Сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве управления Росреестра по Республике Татарстан

2016 

 

январь

февраль

март

апрель

май

июнь

июль

итого

Республика Татарстан

270

498

511

419

345

322

639

3004

Казань

419

861

803

661

563

574

566

4447

Итого

689

1 359

1 314

1 080

908

896

1 205

7451

2015

 

январь

февраль

март

апрель

май

июнь

июль

итого

Республика Татарстан

614

398

434

404

591

455

423

3319

Казань

637

798

411

703

496

569

454

4068

Итого

1 251

1 196

845

1 107

1 087

1 024

877

7387

2014

 

январь

февраль

март

апрель

май

июнь

июль

итого

Республика Татарстан

230

290

361

426

289

313

375

2284

Казань

477

752

651

848

496

1 671

791

5686

Итого

707

1042

1012

1274

785

1984

1166

7970

Вместо скидок девелоперы предлагают изначально более дешевое жилье. По словамруководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, порог приобретения квартиры в пригородах Казани в этом году оказался понижен до 900 тыс. рублей. К этому привело изменение проектов в пользу малогабаритных квартир. «Наличие бюджетных вариантов позволяет приобрести желанные квадратные метры без привлечения кредитных средств», — говорит она.

У директора агентства недвижимости «Премьер» Руслана Садреева свое объяснение июльского оживления на первичном рынке жилья: «Действует отложенный спрос, потому что 2015 год был достаточно скупым на сделки. Тогда была волатильность на валютном рынке, можно было заработать. Инвесторам было более интересно пока не вкладывать в недвижимость, а, допустим, положить деньги в банки, на депозиты. Там были очень высокие проценты. Сейчас мы этого уже практически не наблюдаем — волатильность на рынке минимальная, да и вклады в два раза дешевле. Поэтому очень многие крупные и мелкие инвесторы свернули в новостройки. Ну и вторая причина — рынок новостроек стал более прозрачен. Мы наблюдаем, что идет активная борьба с нерадивыми застройщиками и граждане стали больше доверять строительным компаниям. Да и жилье стало строиться более активно и более современно», — рассказывает Садреев.

Он соглашается с Гизатовой в том, что застройщики стали предлагать много доступного по цене жилья. Однако в пределах самой Казани квартир, даже самых малогабаритных, по цене в 900 тыс. рублей нет. Садреев поясняет: «Стало очень много гостинок, маленьких однокомнатных и двухкомнатных. В этом году, начиная с весны, строительные компании открыли продажи по нескольким новым проектам: „Сувар“ — ЖК „Сказочный Лес“ в районе Фермы-2, „Стандарт-Строй“ — ЖК „Мелодия“ на Габишева, „Ак Таш“ — „Садовое кольцо“. И эти проекты наполнили статистику „Росреестра“, потому что ценник там очень дешевый — 1,6 - 1,7 миллиона рублей за однокомнатную квартиру». Именно на бюджетный сегмент нацелен и недавно заложенный мегапроект «Сувара» — ЖК «Станция Спортивная».

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: ЦЕНЫ ВНИЗ, ПРОДАЖИ ВВЕРХ

Отставание вторичного рынка от показателей последнего докризисного 2014 года более явное — как в месячном выражении, так и с начала этого года. В июле в Казани было зарегистрировано 2,1 тыс. сделок на рынке готового жилья, что в 1,5 раза меньше, чем в июле 2014 года (3,4 тысячи). Хотя прошлогодний июль был переплюнут в 1,3 раза (тогда было только 1,6 тыс. сделок). За 7 месяцев разница не столь велика — в этом году в Казани купили 17,3 тыс. вторичных квартир, в позапрошлом — 18,4 тысячи. То есть до возвращения к пиковым показателям на вторичном рынке жилья столицы РТ осталось совсем немного.

Всего по Татарстану в июле было зафиксировано 5,8 тыс. сделок на вторичном рынке, что почти на 2,2 тыс. меньше, чем в июле 2014 года. С начала года по республике было 44,3 тыс. сделок против 46,6 тыс. в успешном 2014 году. Нивелирование разницы произошло за счет первого полугодия, когда вторичка была довольно популярна на фоне скандальных новостей с долгостроями обманутых дольщиков.

Владельцы квартир, в отличие от застройщиков, не обременены строительными затратами и могут себе позволить больше «играть» ценами. На вторичном рынке в отличие от первичного за год произошло пусть и малозаметное (на 3%), но все же снижение средней стоимости «квадрата». Сегодня он оценивается в 63,5 тыс. рублей, тогда как год назад — в 65,5 тыс. рублей. Гибкой ценовой политикой и отсутствием риска долгостроя объясняется огромное превосходство вторичного рынка в объемах продаж по сравнению с первичным. Напомним: в июле только в Казани было продано в полтора с лишним раза больше вторичных квартир, чем на первичном рынке всего Татарстана включая столицу.

«Людей в основном интересует готовое жилье, в котором они уверены. Потому на вторичном рынке больше проводится ипотечных сделок», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

НИЗКАЯ ЗАРПЛАТА КРЕДИТУ НЕ ПОМЕХА?

Один из самых убедительных признаков стабилизации на рынке жилья — возвращение объема ипотечных сделок на пиковый уровень благополучного 2014 года. Местами ипотека даже одерживает верх над докризисными показателями. Так, в Казани в период с января по июль было совершено 7,3 тыс. сделок. Это в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и пусть всего на 300 сделок, но больше, чем в 2014-м. В целом по Татарстану ипотека почти догнала показатели 2014 года — 24,1 и 24,3 тыс. сделок соответственно. При этом результаты провального для ипотечного кредитования прошлого года превышены по республике аж на 40%.

Впрочем, в июле ипотечный бум пошел на спад. По Татарстану было зарегистрировано 3,15 тыс. ипотечных сделок, тогда как в июле 2014 года — на треть больше (4,7 тысячи). В Казани — 1,1 тыс. сделок, хотя июль 2014 года был на 16% богаче (1,3 тысячи).

Под вопрос развитие ипотеки ставят проблемы федерального бюджета, в котором может не найтись денег на субсидирование ипотечной ставки в будущем году. Гизатова добавляет: «Разговоры о невозможности в будущем продлить программу субсидирования новостроек преждевременны. Если несубсидируемая ставка будет в границах до 13 процентов, то катастрофического влияния на рынок долевого строительства это не окажет. Если экономическая составляющая не позволит продлить субсидирование ставки, то однозначно будут разработаны иные стимулирующие программы для строительной отрасли».

Сделки с ипотекой на жилые помещения

 

Июль 2016

Июль 2015

Июль 2014

Июль 2013

Казань

1128

756

1347

309

Всего по РТ

3158

2680

4748

2231

 

 

янв-июль 2016

янв-июль 2015

янв-июль 2014

янв-июль 2013

Казань

7310

4539

7079

1325

Всего по РТ

24185

17320

24381

15518

Директор ОАО «Строительная фирма «ФаРус» Рустем Юнусов считает: «На самом деле субсидированная ипотека сильно выручила в 2015 году и начале 2016-го. Был большой процент продаж объектов. Если ситуация на рынке в принципе выровняется, может быть, отмена субсидирования не сильно на нас повлияет. Если останется на нашем дне, от которого мы никак не может отпрыгнуть, то, наверное, отмена субсидирования — это не очень хорошо. Покупательская способность у людей все-таки падает».

Отметим, что на днях вокруг республиканской ипотеки развернулись горячие споры. В своем исследовании РБК внесло Татарстан в Топ-10 регионов с недоступной ипотекой. В расчет брались следующие показатели: средний доход семьи в месяц в размере 64,4 тыс. рублей и цена квадратного метра в 51,3 тыс. рублей. При площади квартиры в 49 кв. м и кредите в 1,9 млн. рублей ежемесячный платеж составит 24,3 тыс. рублей. При расчете доступности бралась планка — ежемесячный платеж не должен превышать 30% семейного бюджета. В Татарстане этот показатель превышен на 8%, не хватает семейного дохода в размере 16,7 тыс. рублей.

Средняя доля ипотечного платежа
РегионЦены на жилье, руб.Зарплата в регионе, руб. в мес.Зарплата семьиПрожиточный минимум семьи, руб.Накопления, руб. в мес. (50% от дохода, но прожиточный минимум остается на "жизнь" в любом случае)Сколько лет копить на квартируСрок лет копить на первый взнос?Какой платеж по ипотеке (54 метра в новостройке, ставка АИЖК - 11,25%)Ежемесячные накопления или ежемесячный платеж - что больше? (накопления - платеж)Доля ипотечного платежа в доходе семьи
Российская Федерация 53558 35025 70049 29328 35025 6.9 2.1 23329 11 695 / 17% 0.33
Республика Татарстан 52057 29792 59584 24036 29792 7.9 2.4 22675 7 117 / 12% 0.3

 

В АИЖК, однако, не согласились с такой оценкой. Как «БИЗНЕС Online» сообщили в ипотечном агентстве, на Татарстан пришлось 3% от всей выданной ипотеки в России в первом полугодии, а в целом на Топ-10 регионов с самой недоступной, по расчетам РБК, ипотекой — 40% всей выданной ипотеки. «Получается, что выводы расчета противоречат здравому смыслу», — пояснили в АИЖК нашей газете. По данным агентства, брать планку в 30% неправильно, нормой является 40 - 50% совокупного дохода семьи.

Как выглядит ипотека глазами агентства? Согласно предоставленным в наше распоряжение данным, средняя доля ипотечного платежа в доходе семьи из Татарстана составляет 38% (в среднем по России — 33%). Платеж по ипотеке в новостройке (при ставке АИЖК в 11,25%) усредненно равняется 22,6 тыс. рублей (23,3 тыс. — по России). Кроме того, учитывалось, что стоимость квадратного метра в РТ — 52 тыс. рублей (по России — 53,5 тыс.), зарплата — 29,7 тыс. (35 тыс.), месячный доход семьи — 59,5 тыс. (70 тысяч). Из этих данных агентство делает вывод: Татарстан входит в число регионов с высоким уровнем развития ипотеки и строительства (учитывались площади построенного жилья в многоквартирных домах и количество ипотечных кредитов на тысячу человек).

«МЫ ЗАКЛАДЫВАЕМ МИНИМАЛЬНУЮ РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ»

Кстати, о строительстве жилья. В республике ввод жилых домов на 5 августа составил 1 млн. 271 тыс. кв. м, не изменившись по сравнению с тем же периодом прошлого года. Татарстан явно выделяется на фоне всей страны. По России в целом произошел заметный спад объемов жилищного строительства: за январь-июль вели в строй 37,2 млн. кв. м жилья, что на 7,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Вообще же по итогам 2015 года ввод жилья составил рекордные 85,3 млн. кв. метров. В этом году, по экспертным оценкам, ожидается на 5 - 10 млн. кв. м меньше.

Между тем министр строительства РТ Ирек Файзуллин сообщил газете «БИЗНЕС Online», что по итогам этого года Татарстан планирует ввести традиционные для республики 2,4 млн. кв. м жилья. Несмотря на то, что точных данных еще нет, судя по всему, удержать планку удастся с помощью увеличения доли соципотечного жилья.

Что касается коммерческих застройщиков, то им не так просто держать планку. Они сохраняют объемы предложения и ввода жилья за счет проектов, начатых до кризиса. Чтобы продать жилье на фоне вялого спроса, вынуждены сдерживать цены. Но в итоге у них падает как запас прочности, так и возможности вкладываться в новые ЖК. «Многие застройщики работают сейчас на грани рентабельности с надеждой на реанимирование рынка», — говорит Гизатова.

Сведения о количестве объектов недвижимости, на которые зарегистрированы переходы прав на основании договоров купли-продажи за 2016 год

 

 

Июль 2016

Июль 2015

Июль 2014

Июль 2013

Казань

2135

1617

3420

1366

Всего по РТ

5813

5735

8019

4929

 

 

янв-июль 2016

янв-июль 2015

янв-июль 2014

янв-июль 2013

Казань

17327

11574

18452

12257

Всего по РТ

44283

38900

46674

35157

С ней согласен и руководитель строительной компании «ФаРус». «Количество новых больших проектов по пальцам пересчитать можно, и они в долгой перспективе. По поводу „на пределе рентабельности“ — да, так и есть. Мы цены не повышаем даже не оттого, хотелось нам или не хотелось. Чтобы обеспечить нормальный оборот, мы закладываем минимальную рентабельность. Ну а стройматериалы в любом случае растут в цене. Как бы нам ни хотелось, повысить прибыль мы не можем, иначе упадет оборот», — признает Юнусов.

Что ж, по всей видимости, рынок как санитар леса все отрегулирует: либо цены вырастут, либо за счет застройщиков-неудачников сожмется предложение. Впрочем, для окончательных выводов стоит подождать статистики традиционно урожайных для рынка недвижимости августа-сентября.

Источник: http://www.business-gazeta.ru/article/321737

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.

Специальные предложения
Съемка с квадрокоптера в подарок! +7(919)627-66-96 Поможем выгодно продать вашу квартиру или коттедж.
Юридическое сопровождение.
Профессиональная съемка с квадрокоптера в подарок!
+7(919)627-66-96 (Резеда)
Увеличьте эффективность своих объявлений Подключите PRO-аккаунт и все ваши объявления будут автоматически транслироваться на многочисленных порталах недвижимости федерального масштаба! Показывайте клиентам квартиру удаленно! Фиксированные цены на 3D-туры:
1к кв.: 1500 рублей
2к кв.: 2000 рублей
3к кв.: 2500 рублей
Виртуальный тур - это качественная презентация вашего объекта недвижимости.
Звоните - 8 (917) 882-22-83
ЖК "Светлый" - квартиры в экологически чистом поселке Продажа квартир от 1 550 000 рублей!!! Тел.: (843) 212-22-52 Интерактивная визуализация жилых комплексов Готовые сайты для жилых комплексов, виджеты (интерактивные фасады, каталоги предложений с формой поиска, каталоги типовых планировок, «шахматки» предложений), XML-фиды, интеграция с CRM-системами
Объявления из базы
3 400 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Родины, стр. 8 2 786 690 руб Продам 1к кв-ру Казань, Братьев Батталовых, дом 6.3 7 320 800 руб Продам 2к кв-ру Казань, Баки Урманче, 15-16 корп.4 5 190 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Хороводная д.50 12 289 927 руб Продам 3к кв-ру Казань, Чистопольская, дом 88/3 5 450 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Декабристов, 164 930 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Нариманова, 45 3 395 180 руб Продам 1к кв-ру Казань, Проспект Победы, д.5-2 5 900 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Проспект Победы, 78 8 921 600 руб Продам 2к кв-ру Казань, Петербургская,дом 64 4 726 800 руб Продам 2к кв-ру Казань, Аделя Кутуя, дом 108-2 3 270 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Родины, стр.9 2 699 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Академика Павлова, 19 4 102 280 руб Продам 2к кв-ру Казань, Рауиса Гареева, дом 107 Береза 4 630 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Родины, стр. 8 4 037 250 руб Продам 2к кв-ру Казань, Баки Урманче, 15-16 корп. 2 2 913 650 руб Продам 1к кв-ру Казань, Николая Ершова, дом 2 5 039 650 руб Продам 2к кв-ру Казань, Проспект Победы, д.5-3 1 610 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Южно-Промышленная 1 3 400 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Баки Урманче д.17/2
Что обсуждают?