Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Как застройщику сократить стоимость кредита в условиях использования эскроу-счетов (обновлено)

Рубрика: В Казани
Размещена: 23.04.2019
Просмотров: 3222
Комментарии

16 апреля 2019 года в Казани состоялся Федеральный саммит по недвижимости PRO Development, в котором приняли участие представители застройщиков, агентств недвижимости, банковских организаций и компаний других отраслей. Модератором первой части мероприятия выступила Елена Стрюкова – директор компании «Ак Барс Недвижимость» и полномочный представитель Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в Республике Татарстан.

Среди спикеров – Ринат Аисов, директор по развитию территорий ASG Инвестиционная группа компаний; Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг»; Альберт Зубаиров, руководитель управления по работе с клиентами «ТехноКад»; Антон Каменев, заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО Сбербанк; Павел Кострикин, генеральный директор застройщика городского коттеджного посёлка «Примавера» в Приволжском районе г.Казани.

Павел Кострикин

В первой части мероприятия обсуждались вопросы комплексного освоения территорий. Участниками было отмечено, что в условиях быстрого развития жилья в пригороде Казани темпы развития транспортной инфраструктуры недостаточны. Павел Кострикин, генеральный директор застройщика городского коттеджного посёлка «Примавера», подтвердил актуальность данной проблемы, отметив, что проблема развития инженерной инфраструктуры еще более острая. Комплексное развитие территорий должно охватывать не только вопросы развития инфраструктуры, но и вопросы формирования определенного образа жизни, включая общественное пространство и общественную жизнь.

Следующим слово взял Ринат Аисов, директор по развитию территорий ASG, который рассказал об истории и перспективах развития «Восточной дуги», включающей Дербышки, Вишневку и другие территории Казани. Об электронном взаимодействии бизнеса и Росреестра рассказал в своем выступлении Альберт Зубаиров, руководитель управления по работе с клиентами «ТехноКад». Получение электронных подписей, отправка пакетов заявлений во все территориальные органы Росреестра и на все виды объектов недвижимости, исправление технических ошибок и многое другое – все это реализовано в информационной системе «ТехноКад-экспресс». Альберт Зубаиров: «Электронная регистрация – это не только те действия, к которым мы сейчас привыкли – регистрация ДДУ и ипотеки, но и также регистрация переуступки, дополнительных соглашений к ДДУ, регистрация права собственности после сдачи дома в эксплуатацию, погашение ипотеки, рефинансирование ипотеки, подача электронных документов на аренду, дарение, мену и многое другое». Сервис электронной регистрации могут использовать застройщики, банковские организации, агентства недвижимости, регистрируя одновременно договор долевого участия (или договор купли-продажи в случае вторичного рынка жилья) и договор ипотеки. При этом сервис электронной регистрации может интегрироваться с используемыми информационными системами в компаниях. Стоимость годовой лицензии сервиса электронной регистрации «ТехноКад-экспресс» составляет 24000 рублей и одна сделка обходится пользователю сервиса примерно в 1400 рублей.

Антон Каменев Сбербанк

Следующей темой обсуждения стала работа застройщиков в новых условиях финансирования. Антон Каменев, заместитель Управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО Сбербанк, рассказал о схеме работы с застройщиками в условиях использования эскроу-счетов. По его словам, новая схема породила то, что застройщики не могут использовать поступающую прибыль до момента завершения строительного проекта. При этом Сбербанк разработал схему финансирования застройщика на сумму в размере до 50% от планируемой прибыли, что позволит застройщику параллельно реализовывать несколько строительных проектов, не дожидаясь сдачи строящегося дома в эксплуатацию. Срок кредита – до 5 лет, при комплексной застройке – до 7 лет. Сумма кредита – до 85% бюджета проекта, собственные средства застройщика – 15%. Процентная ставка зависит от размера средств дольщиков на счетах эскроу, при этом размер ее можно фактически приблизить к нулю при высоких темпах продажи жилья. В качестве обеспечения кредита выступает ипотека земельного участка и имущественные права на строящиеся площади.

Переходя к аналитике Антон Каменев отметил, что в Сбербанке открыто 1050 эскроу-счетов (90% всех эскроу-счетов в России), 106 счетов оплачено, 207 заявок в стадии рассмотрения. По Татарстану 4 эксроу-счета открывается и еще около 7 заявок в разной степени рассмотрения. Первая сделка с эскроу была совершена в апреле 2018 года.

Продолжая затронутую тему минимизации процентной ставки в рамках проектного финансирования, Илья Пискулин, директор консалтингового агентства «Этажи Консалтинг», подтвердил, что превышение темпов продаж над темпами строительства сокращает процентную ставку по кредиту, но также отметил, что быстро продавать недостаточно. Необходимо грамотное взаимодействие топ-менеджмента в строительной компании - директора по строительству, финансового директора и директора по продажам. При этом уже со стадии эскизного проекта необходимо вовлекать в работу над проектом все заинтересованные стороны, включая агентства недвижимости, а также жителей близлежащих домов. Застройщику необходимо собирать и проводить анализ обратной связи, что позволит вовремя исправлять недочеты строительного проекта и выводить на рынок востребованное жилье.

Во второй части мероприятия Илья Володько, генеральный директор MACON, привел краткую аналитику жилищного сектора: «Казань относится к списку городов с высокой стоимостью квадратного метра на первичном рынке жилья. Объём предложения на первичном рынке города впервые возрос после четырехлетнего спада – 1,1 млн. кв. м. Средняя площадь квартир на рынке стабильно снижается (на 4,7 кв. м за последние два года), а доля наиболее компактных предложений растет. Количество сделок восстанавливается, однако, все ещё остаётся ниже докризисных значений – 11,9 ед. за год. Динамика прироста средневзвешенной уровня цен остаётся достаточно высокой – 77,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост средних цен характерен для всех классов жилья и сегодня стоимость жилья в Казани – предел потребительских возможностей, дальнейший рост невозможен». Говоря о перспективах рынка жилья, эксперт прогнозировал: «Объемы показателей спроса поднимутся до докризисных значений. Строительная активность в 2019 году снизится, но затем повысится по мере адаптации рынка к новым внешним условиям. Существенно замедлятся темпы прироста цен до значения 2-3% в год».

PRO Estate

Продолжая обсуждение рынка жилой недвижимости, Делюс Сиразетдинов, генеральный директор инвестиционно-строительной компании «КамаСтройИнвест», поднял вопросы – как адаптировать спрос покупателей к прогнозируемому росту цен и как достичь разумного компромисса в вопросе ценообразования. «Аналитики предсказывают рост цен, но потребительская способность населения не растет. Поэтому, застройщики вынуждены сдерживать рост цен и сокращать разрыв между желаниями и реальными возможностями клиента. К основным методам следует отнести: стандартные финансовые инструменты (ипотека, рассрочка, трейд ин); «справедливое» ценообразование (наблюдается высокая потребность в качественном жилье, клиент готов платить за "ценность", а не только за квадратные метры); адаптацию продукта к потребностям и возможностям клиента, например, оптимальное использование жилой площади, кладовые помещения на лестничной клетке и в подвале дома, кухни-гостиные и др.».

Переходя к сектору коммерческой недвижимости Татарстана, Юрий Чикиров, генеральный директор «АСК Недвижимость», подчеркнул, что «любой объект может быть привлекательным, важно понимать его «точки роста» или, так называемые, источники доходности». К ним спикер отнёс разные параметры – от цены приобретения до концепции: «Покупка с торгов, ограничение доступа и фильтры на входе по стартовым суммам, времени экспозиции; возможность лотирования и мелкой нарезки напрямую влияет на ширину рыночного спроса (чем меньше площадь, тем больше потенциальных арендаторов); простой редевелопмент (фасадные доработки, второй свет, парковки); работа с профессиональными консультантами-практиками; создание концепции объекта и выбор правильного окружения». 

Денис Иванов, управляющий партнер ООО «ОДИН», поделился с коллегами своим опытом в области автоматизации управления на рынке коммерческой недвижимости. Эксперт отметил любопытную закономерность, что в каждом бизнесе существует одно ограничение, найдя которое можно управлять всей системой. К примеру, отсутствие автоматизации в объектах. «При проведении аудита, мы смогли сделать следующие выводы: без автоматизации вся информация разбросана по разным файлам, папкам, заявки теряются и зависают, арендаторы звонят и приходят в офис УК, качество работы исполнителя по каждой заявке сложно проконтролировать при подписании актов клиенты требуют снижения сумм и жалуются на работу служб эксплуатирующей компании, и, что немаловажно, сотрудники от 2-х до 4-х часов в день заняты бумажной работой, приемом звонков от арендаторов и поиском потерянных заявок и бумаг», – заметил Денис Иванов. Именно по этим причинам, автоматизация управления так актуальна на сегодняшний день.

В составе спикеров деловой программы саммита также выступили: Елена Стрюкова, полномочный представитель Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в Республике Татарстан; Павел Кострикин, генеральный директор застройщика городского коттеджного посёлка «Примавера» в Приволжском районе; Лилия Мухаметова, руководитель коммерческого отдела ООО «УК Проект-сити»; Анна Перминова, заместитель генерального директора по развитию в ООО УК Столица; Анастасия Гизатова, руководитель Агентства недвижимости «Счастливый Дом»; Айрат Гиззатуллин, генеральный директор, Технополис «Химград», член правления АИП России; Анна Ложкина, руководитель проекта URBAN Business Center D-group.

Федеральный саммит по недвижимости PRO Development в республике Татарстан состоялся при поддержке учебного центра Academy of Real Estate (ARE), Российской гильдии управляющих и девелоперов. Организатор мероприятия – PROEstate Events.

Эксперт саммита – ООО «ТехноКад». Партнеры саммита – ООО «ОДИН» и Консалтинговое агентство «Этажи-Консалтинг».

Генеральный информационный партнер – деловая электронная газета Бизнес Online. Информационные партнеры: Сервер недвижимости Казани и РТ - Tatre.ru, портал Tatmetr.ru, Известия Татарстана, Квадрум, Интернет-газета «Реальное время», интернет-портал TatCenter.ru.

Источник: Сервер недвижимости Казани и Республики Татарстан
Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.
Объявления из базы
28 899 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 18 189 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 38 384 000 руб Продам офис Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 14 598 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 331 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 16 731 660 руб Продам офис Казань, ул.Фучика, 14в Премиум 25 311 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 31 005 000 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 331 911 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 13 000 000 руб Продам 4к кв-ру Казань, Салимжанова 15 2 097 600 руб Продам к кв-ру Казань, ул. Тэцевская, жилые дома 4 011 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Аметьевская магистраль, 16 к 4 3 490 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Мамадышский тракт, 13 8 530 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Николая Ершова 4 360 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Николая Ершова 3 306 300 руб Продам 2к кв-ру Казань, Детский проезд 2 420 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Азата Аббасова, 9 3 999 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Ферганская, 7
Что обсуждают?