Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Девелоперы призывают отложить реформу долевого строительства

Чем может обернуться для рынка недвижимости вступление в силу закона, который застройщики считают сырым и нуждающимся в доработках?

Запланированное на 1 июля 2018 года полномасштабное вступление в силу новых правил, кардинально меняющих расклад сил на рынке долевого строительства, может быть отложено: по одним сведениям, на три месяца, по другим — сразу на год, до 1 июля 2019 года. Мы обратились к профессиональным игрокам рынка с вопросом, считают ли они, что подобный перенос был бы решением правильным и своевременным.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает отсрочку наиболее целесообразным решением властей:

- Пожалуй, отсрочка — наиболее целесообразное решение властей, поскольку, прежде всего, дает время на разработку более эффективных механизмов работы со счетами эскроу, которые пока не пользуются популярностью у застройщиков.

Причин тому несколько. Во-первых, подобная схема тоже не гарантирует абсолютную безопасность конечному потребителю, поскольку банк, где открыты счета, может обанкротиться, а механизм возврата денег дольщику в этом случае пока не понятен. Во-вторых, переход на такую схему приведет к существенному росту издержек застройщика, ведь денежные средства на время строительства будут заморожены, соответственно, ему придется прибегать к кредитам и нести расходы по уплате процентов.

Все эти издержки могут привести к удорожанию недвижимости и, следовательно, к снижению темпов продаж нового жилья, так как покупательная способность граждан оставляет желать лучшего. Кроме того, средние и мелкие компании, чтобы избежать финансовой нагрузки, могут вернуться к менее защищенным схемам реализации новостроек — предварительным договорам или договорам паенакопления, чтобы обеспечить уровень продаж, предусмотренный финансовой моделью проекта. Таким образом, чтобы устранить и детально проработать эти и другие «узкие места» новой схемы, нужно время. Так что отсрочка действительно будет целесообразна.

Основания для переноса есть, согласна исполнительный директор компании Optima Development Мария Ляхова:

- Грядущие изменения в законодательстве с высокой долей вероятности приведут к банкротству большого количества девелоперов и переделу отрасли. Процент «выживших» будет зависеть от стоимости кредитных средств и от их доступности для девелоперов. Также архиважное значение приобретает темп строительства, который способен выдержать девелопер. Чем быстрее он строит, тем дешевле обходятся для него привлеченные кредитные средства, а значит, тем больше шансов у него на успешное завершение проекта.

Возможно, за год, если подобная цель в принципе будет поставлена, удастся сформировать такой банковский продукт, который в реальности позволит девелоперам строить проекты без привлечения средств дольщиков.

На сегодняшний день стоимость банковского финансирования — 11-12%. Вдобавок в ближайшее время банки, вероятно, законодательно будут обязаны взять на себя контрольную функцию при кредитовании объекта. Уже сейчас они начинают эту функцию выполнять, погружаясь в детали проекта гораздо серьезнее, чем раньше. Но подобный контроль также стоит дополнительных денег: ориентировочно комиссия, которую девелопер будет платить банку, может составить около 4%. То есть совокупная стоимость кредитных денег для застройщика еще более увеличится. Лишившись средств дольщиков, большинство застройщиков просто не выдержат такую кредитную нагрузку.

Если процентная ставка по кредитам снизится до 7-9%, ситуация для девелоперов будет выглядеть более реалистичной. При этом по-прежнему использование технологий строительства, позволяющих завершить проект не за три года, а быстрее, будет увеличивать шансы застройщика не сработать в ноль.

Еще один фактор, который можно отрегулировать за год, — это предотвращение схлопывания рынка не только по предложению, но и по спросу. Очевидно, что при введении законодательных поправок застройщики будут не в состоянии держать цены на нынешнем уровне, что приведет к уменьшению спроса на жилье. Как следствие, мы рискуем оказаться в ситуации, когда рынок жилой недвижимости встанет, поскольку продажи просто остановятся из-за неготовности покупателя к такому росту. Если же, как прогнозируется, за год будут снижены ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов, то есть надежда на достижение определенного баланса. Можно рассчитывать, что понижение ипотечных ставок повлечет за собой дальнейший рост доли ипотечных сделок, которое мы наблюдаем уже сегодня даже в премиальном сегменте. Тогда уменьшение стоимости заемных денег для покупателя хотя бы в некоторой степени компенсирует увеличение стоимости жилья.

Вопрос в том, выдержит ли банковский сектор такую нагрузку, будет ли у банков достаточное количество денег для того, чтобы, с одной стороны, выдавать относительно недорогие кредиты девелоперу на строительство, а с другой стороны — деньги дольщикам на покупку жилья.

Закон сырой и нуждается в уточнениях и доработках, уверен председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко.

- Несколько мыслей по этому поводу. Как-то так совпало, что подобные слухи появились после озвученных Владимиром Путиным задач по доведению объемов жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год. Понятное дело, что реализовать такую амбициозную задачу невозможно, вводя абсолютно запретительные меры по привлечению средств граждан в стройку, в условиях, когда отсутствует нормальная работа банков, у которых проектное финансирование застройщики получают с большим скрипом. Поэтому первая мысль — наверное, эти вещи могут быть как-то взаимосвязаны.

Мысль вторая: есть объективно сырой закон, который нуждается в уточнениях и доработках, потому что конкретный механизм работы по счетам эскроу (а еще точнее, принципам раскрытия денег) — это притча во языцех. Сейчас в стенах Госдумы как раз идет обсуждение этого вопроса.

Ясно, что нагрузка на застройщика будет крайне высока, если деньги будут открываться не этапами, а разом — только после того, как будет введен в эксплуатацию объект строительства, который, как все мы понимаем, не просто строительно-монтажный объем, но еще и все коммуникации и сети, вводящиеся сразу на большую группу домов. Итого: капиталоемкость возрастает, и если весь этот капитал надо будет обслуживать в банке, это приведет либо к безумному росту цены, либо полностью съест оставшуюся маржу застройщика или, что еще хуже, приведет к его разорению. Поэтому нюансы законопроектов однозначно необходимо доработать.

Наконец, мысль третья связана с самой банковской сферой. Очевидно, что есть системообразующие банки, их не много, и они сами только учатся работать с застройщиками. А в последнее время нашего брата мало кто воспринимал хорошо: на моей памяти лет пять банки бегают от застройщиков как черт от ладана. Поэтому каким образом должно выглядеть обеспечение стройки, как банк контролирует застройщика в процессе реализации проекта — это серьезный вопрос, особенно с учетом норматива по предельному расходованию денег на управление проектом и продажами, что в нынешней редакции закона не соответствует действительности: относительно реальных затрат, которые несут застройщики, нормативы явно занижены.

Словом, получается так: либо строительная отрасль ориентируется на озвученную главой государства необходимость в обозримом будущем начать строить по 120 млн квадратных метров в год, либо вступает в период кардинального переустройства, которое будет характеризоваться падением строительных объемов и ростом цен на жилье. Третьего не дано.

Источник: https://kazned.ru/article/8928

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.
Объявления из базы
31 005 000 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 331 911 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 16 731 660 руб Продам офис Казань, ул.Фучика, 14в Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 38 384 000 руб Продам офис Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 25 311 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 28 899 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 18 189 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 331 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 14 598 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 8 420 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Фатыха Амирхана, 103 3 096 800 руб Продам 1к кв-ру Казань, Аделя Кутуя ул, 108/2 4 350 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Хусаина Мавлютова, 26 4 990 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Николая Ершова ул, 62Г 4 844 700 руб Продам 3к кв-ру Казань, Гвардейская 4 904 874 руб Продам 2к кв-ру Казань, Генерала Ерина, 15 6 673 620 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Габдуллы Тукая д.71 2 438 400 руб Продам 2к кв-ру Казань, Тэцевская ул, стр 4Б 5 600 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Четаева, 51
Что обсуждают?