Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Девелоперы призывают отложить реформу долевого строительства

Чем может обернуться для рынка недвижимости вступление в силу закона, который застройщики считают сырым и нуждающимся в доработках?

Запланированное на 1 июля 2018 года полномасштабное вступление в силу новых правил, кардинально меняющих расклад сил на рынке долевого строительства, может быть отложено: по одним сведениям, на три месяца, по другим — сразу на год, до 1 июля 2019 года. Мы обратились к профессиональным игрокам рынка с вопросом, считают ли они, что подобный перенос был бы решением правильным и своевременным.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает отсрочку наиболее целесообразным решением властей:

- Пожалуй, отсрочка — наиболее целесообразное решение властей, поскольку, прежде всего, дает время на разработку более эффективных механизмов работы со счетами эскроу, которые пока не пользуются популярностью у застройщиков.

Причин тому несколько. Во-первых, подобная схема тоже не гарантирует абсолютную безопасность конечному потребителю, поскольку банк, где открыты счета, может обанкротиться, а механизм возврата денег дольщику в этом случае пока не понятен. Во-вторых, переход на такую схему приведет к существенному росту издержек застройщика, ведь денежные средства на время строительства будут заморожены, соответственно, ему придется прибегать к кредитам и нести расходы по уплате процентов.

Все эти издержки могут привести к удорожанию недвижимости и, следовательно, к снижению темпов продаж нового жилья, так как покупательная способность граждан оставляет желать лучшего. Кроме того, средние и мелкие компании, чтобы избежать финансовой нагрузки, могут вернуться к менее защищенным схемам реализации новостроек — предварительным договорам или договорам паенакопления, чтобы обеспечить уровень продаж, предусмотренный финансовой моделью проекта. Таким образом, чтобы устранить и детально проработать эти и другие «узкие места» новой схемы, нужно время. Так что отсрочка действительно будет целесообразна.

Основания для переноса есть, согласна исполнительный директор компании Optima Development Мария Ляхова:

- Грядущие изменения в законодательстве с высокой долей вероятности приведут к банкротству большого количества девелоперов и переделу отрасли. Процент «выживших» будет зависеть от стоимости кредитных средств и от их доступности для девелоперов. Также архиважное значение приобретает темп строительства, который способен выдержать девелопер. Чем быстрее он строит, тем дешевле обходятся для него привлеченные кредитные средства, а значит, тем больше шансов у него на успешное завершение проекта.

Возможно, за год, если подобная цель в принципе будет поставлена, удастся сформировать такой банковский продукт, который в реальности позволит девелоперам строить проекты без привлечения средств дольщиков.

На сегодняшний день стоимость банковского финансирования — 11-12%. Вдобавок в ближайшее время банки, вероятно, законодательно будут обязаны взять на себя контрольную функцию при кредитовании объекта. Уже сейчас они начинают эту функцию выполнять, погружаясь в детали проекта гораздо серьезнее, чем раньше. Но подобный контроль также стоит дополнительных денег: ориентировочно комиссия, которую девелопер будет платить банку, может составить около 4%. То есть совокупная стоимость кредитных денег для застройщика еще более увеличится. Лишившись средств дольщиков, большинство застройщиков просто не выдержат такую кредитную нагрузку.

Если процентная ставка по кредитам снизится до 7-9%, ситуация для девелоперов будет выглядеть более реалистичной. При этом по-прежнему использование технологий строительства, позволяющих завершить проект не за три года, а быстрее, будет увеличивать шансы застройщика не сработать в ноль.

Еще один фактор, который можно отрегулировать за год, — это предотвращение схлопывания рынка не только по предложению, но и по спросу. Очевидно, что при введении законодательных поправок застройщики будут не в состоянии держать цены на нынешнем уровне, что приведет к уменьшению спроса на жилье. Как следствие, мы рискуем оказаться в ситуации, когда рынок жилой недвижимости встанет, поскольку продажи просто остановятся из-за неготовности покупателя к такому росту. Если же, как прогнозируется, за год будут снижены ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов, то есть надежда на достижение определенного баланса. Можно рассчитывать, что понижение ипотечных ставок повлечет за собой дальнейший рост доли ипотечных сделок, которое мы наблюдаем уже сегодня даже в премиальном сегменте. Тогда уменьшение стоимости заемных денег для покупателя хотя бы в некоторой степени компенсирует увеличение стоимости жилья.

Вопрос в том, выдержит ли банковский сектор такую нагрузку, будет ли у банков достаточное количество денег для того, чтобы, с одной стороны, выдавать относительно недорогие кредиты девелоперу на строительство, а с другой стороны — деньги дольщикам на покупку жилья.

Закон сырой и нуждается в уточнениях и доработках, уверен председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко.

- Несколько мыслей по этому поводу. Как-то так совпало, что подобные слухи появились после озвученных Владимиром Путиным задач по доведению объемов жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год. Понятное дело, что реализовать такую амбициозную задачу невозможно, вводя абсолютно запретительные меры по привлечению средств граждан в стройку, в условиях, когда отсутствует нормальная работа банков, у которых проектное финансирование застройщики получают с большим скрипом. Поэтому первая мысль — наверное, эти вещи могут быть как-то взаимосвязаны.

Мысль вторая: есть объективно сырой закон, который нуждается в уточнениях и доработках, потому что конкретный механизм работы по счетам эскроу (а еще точнее, принципам раскрытия денег) — это притча во языцех. Сейчас в стенах Госдумы как раз идет обсуждение этого вопроса.

Ясно, что нагрузка на застройщика будет крайне высока, если деньги будут открываться не этапами, а разом — только после того, как будет введен в эксплуатацию объект строительства, который, как все мы понимаем, не просто строительно-монтажный объем, но еще и все коммуникации и сети, вводящиеся сразу на большую группу домов. Итого: капиталоемкость возрастает, и если весь этот капитал надо будет обслуживать в банке, это приведет либо к безумному росту цены, либо полностью съест оставшуюся маржу застройщика или, что еще хуже, приведет к его разорению. Поэтому нюансы законопроектов однозначно необходимо доработать.

Наконец, мысль третья связана с самой банковской сферой. Очевидно, что есть системообразующие банки, их не много, и они сами только учатся работать с застройщиками. А в последнее время нашего брата мало кто воспринимал хорошо: на моей памяти лет пять банки бегают от застройщиков как черт от ладана. Поэтому каким образом должно выглядеть обеспечение стройки, как банк контролирует застройщика в процессе реализации проекта — это серьезный вопрос, особенно с учетом норматива по предельному расходованию денег на управление проектом и продажами, что в нынешней редакции закона не соответствует действительности: относительно реальных затрат, которые несут застройщики, нормативы явно занижены.

Словом, получается так: либо строительная отрасль ориентируется на озвученную главой государства необходимость в обозримом будущем начать строить по 120 млн квадратных метров в год, либо вступает в период кардинального переустройства, которое будет характеризоваться падением строительных объемов и ростом цен на жилье. Третьего не дано.

Источник: https://kazned.ru/article/8928

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.

Объявления из базы
4 004 250 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 4 618 900 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Проточная ЖК «Ласточкино гнездо» Премиум 7 896 600 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул.Тихомирнова,19 Премиум 4 386 990 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Восстания ЖК "Восстания 129" Премиум 3 090 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ЖК "ул.Профессора Камая, 8, 8а" 3 очередь 2-й этап Премиум 11 592 000 руб Продам офис Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 3 871 050 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Проточная, 6 Премиум 4 650 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул.Восстания ЖК "Восстания 129" Премиум 3 100 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Рихарда Зорге 3 560 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Маршала Чуйкова, 37 3 800 000 руб Продам 4к кв-ру Казань, Восход улица, д. 25 3 893 400 руб Продам 2к кв-ру Казань, Баки Урманче, 5 1 487 040 руб Продам 1к кв-ру Казань, Сиреневая 2 150 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Братьев Баталловых 5/1 9 891 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Чистопольская, 86 к 10 8 500 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ЧИСТОПОЛЬСКАЯ 86/10 2 890 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Дружбы 10 3 204 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Зирекле 25 100 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул. Максима Горького, 3в 2 601 450 руб Продам 2к кв-ру Казань, Сиреневая
Что обсуждают?