Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Анализ ипотечного рынка от Анастасии Гизатовой

Размещена: 21.08.2017
Просмотров: 2682
Комментарии

Удастся ли Сбербанку реабилитировать «черный август» в РФ?

С 10 августа банковское учреждение, возглавляемое Германом Грефом, пошло на беспрецедентное снижение ставок по ипотечным кредитам, после чего средняя ставка в России достигла своего исторического минимума. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в материале для «БИЗНЕС Online» анализирует новости рынка и сравнивает ипотечные ставки в России и Европе.


СБЕРБАНК РЕШИЛ РЕАБИЛИТИРОВАТЬ АВГУСТ

Возможно, это совпадение, но большинство трагических событий в России — путчи, катастрофы и финансовые кризисы — происходят именно в последний летний месяц. Например, 17 августа 1998 года из-за тяжелой экономической ситуации, сформировавшейся в РФ после распада СССР, был объявлен технический дефолт.  Это привело к обесцениванию рублевых накоплений россиян, обвалу рубля по отношению к доллару и небывалому росту инфляции. В этом году Сбербанк решил реабилитировать август и с 10 августа пошел на беспрецедентное снижение ставок по ипотечным кредитам — до 7,4%, и минимизировал первоначальный взнос до 15%. Таким образом, средняя ставка по ипотеке в России достигла исторического минимума и составила на покупку жилья в новостройках от 7,4 до 10%, а на вторичном рынке — 8,9–10%.

1. СНИЖАЮТСЯ СТАВКИ — РАСТЕТ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА?

Многие эксперты и застройщики предрекают рост цен, обусловленный снижением ипотечного бремени. Возможно, при другой экономической ситуации в нашей стране эта обратная пропорция и сработала, но не сейчас: сдерживающим фактором станет приостановка внутреннего спроса во всех секторах экономики. И неудивительно: по данным Росстата, за первое полугодие 2017 года реальные доходы населения снизились на 1,4%.  И это при том, что зарплаты в реальном выражении выросли на 2,7%, а пенсии на 5,9%.

А если мы оценим последние три года, то ситуации более грустная: с октября 2014 года, согласно исследованию  института социальной политики НИУ ВШЭ, мы стали беднее на 19,2%.  Получается, что улучшение условий кредитования станет эффективным стимулированием рынка и сохранения спроса со стороны потенциального покупателя недвижимости. Более того, статистика по строительному сектору выглядит более позитивно, чем по обработке и сельскому хозяйству: в июле объем работ вырос на 7,1%, активный фаза роста наблюдается с мая.

Рассмотрим на примере банка «ВТБ24» — совместная акция с застройщиком «Унистрой». Даже снижение ставки на 1% дает существенную экономию.

«Унистрой» 10,7% (до понижения)

«Унистрой» 9,7%

Срок: 15 лет

Стоимость квартиры: 3000 000

Первоначальный взнос: 450 000

Кредит: 2 550 000

Платеж: 28 505

Переплата 2 590 000 (переплата составит 2 390 465 с учетом экономии на компенсации 7 платежей по акции «кредитные каникулы» за счет застройщика)

Срок: 15 лет

Стоимость квартиры: 3000 000

Первоначальный взнос: 450 000

Кредит: 2 550 000

Платеж: 26 936

Переплата  2 302 000 (переплата составит 2 113 448 с учетом экономии на компенсации 7 платежей по акции «кредитные каникулы» за счет застройщика)

Ипотека очень популярна у россиян. За первые шесть месяцев 2017 года было выдано почти 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 772,6 млрд рублей. Несмотря на низкую деловую активность, даже июнь показал хорошие результаты:  выдано 84,9 тыс. кредитов на общую сумму свыше 157,6 млрд рублей. 

Последние несколько лет были заявления как от главы государства, так и от различных чиновников о повышении доступности ипотеки. Например, премьер-министр Дмитрий Медведев допустил снижение средней ставки до 6% годовых в ближайшее время.

2. А КАКИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДЛАГАЮТ НА ЗАПАДЕ?

Ставка

Средняя процентная ставка по ипотечному кредитованию в западных странах составляет 1,5–2% годовых и зависит от размера первоначального взноса (чем больше взнос, тем дешевле процент), а также от предмета кредитования (на жилую недвижимость ставка процента будет ниже, чем на коммерческую недвижимость).

Также есть зависимость от срока кредитования. Ставка процента на кредит сроком 5 лет на 0,5% ниже, чем на кредит сроком на 10 лет.

Первоначальный взнос

Для покупки квартиры или дома нужно только самому оплатить расходы, связанные с покупкой (агентское вознаграждение, расходы на нотариальное оформление и сборы за регистрацию, налог на покупку). Все вместе это около 11%.

Однако, чтобы банк выдал кредит на хороших условиях, необходимо иметь хорошую стабильную заработную плату.  Она должна в 5 - 7 раз превышать годовой платеж, общий платеж в год (проценты + возврат тела кредита). Например, если годовой платеж 20 000 евро, зарплата должна быть минимум 100.000 евро в год.

Срок кредита

Среднестатистический европеец берет ипотеку на 5 - 10 лет. Окончание срока можно пролонгировать. Максимальный срок выдачи 20 лет. Можно получить кредит с возможностью досрочного погашения, но тогда процент по кредиту будет плавающим.

Требования к получателю

  • Налоговые декларации за последние 3 года.
  • Доказательства текущих доходов
  • Документы, по владению другим имуществом
  • Копия ID (аналог паспорта)

Пример расчета для бюджетной квартиры:
— 250.000 евро — покупная цена,
— 25.000 евро — дополнительные расходы на оформление,
— 50.000 евро — первоначальный взнос,
— 175.000 евро — кредит.

2% — возврат тела кредита,
1,7% — процентная ставка.

Годовой платеж 6475 евро, срок кредита 10 лет.
Расчет согласно данным банк Sparkasse. В принципе, он аналогичен Deutsche Bank, Sparkasse, Commerzbank и другим.

3. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ

Еще более актуальным при снижении ставки становится рефинансирование, особенно для заемщиков 2014–2015 годов, где ставка превышала 13%. Объем рефинансирования по итогам шести месяцев составил порядка 35 млрд рублей, или 4,5% от всего ипотечного рынка. Таким образом, перейдя в другой банк по программе «рефинансирования ипотеки сторонних банков», можно сэкономить более 1 млн рублей, суть которой в получении более дешевого кредита для погашения ранее взятой в другом банке ипотеки. Давайте посмотрим на примере. Семья Пестрецовых сэкономила 3 609 826 рублей:

До рефинансирования 13,5%

После рефинансирования 10,25%

Срок: 30 лет

Стоимость квартиры: 2650 000

Первоначальный взнос: 980 000

Кредит: 1 670 000

Платеж: 19 128

Переплата: 5 216 218

Срок: 15 лет

Стоимость квартиры: 3000 000

Первоначальный взнос: 980 000

Кредит: 1 670 000

Платеж: 18 202

Переплата: 1 606 392

Для клиентов процедура рефинансирования обычно не связана с большими временны́ми или денежными издержками. И результат того стоит! К сожалению, не все банки, выдавшие вам ипотеку, приветствуют рефинансирование в своем кредитом учреждении. Но бывают исключения, поэтому уточните у кредитного инспектора наличие такой возможности.

4. НЕДВИЖИМОСТЬ: СПОСОБ СОХРАНЕНИЯ ИЛИ ПРИУМНОЖЕНИЯ НАКОПЛЕНИЙ?

В сентябре традиционно увеличивается покупательская активность, и отложенный спрос «выливается» на рынок недвижимости. Многие задаются вопросом, выгодно ли вкладывать свои денежные средства в долевое строительство. Давайте проведем небольшой анализ в краткосрочной перспективе, возьмем популярные у казанцев жилые комплексы и покажем эффективность вложения.

ЖК «Весна» (ул. Азата Аббасова, 12)

1-комн. на 6/10-эт. кирпичного дома, 42,33 кв. м

в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)

Куплена в январе 2015 г. за 2 268 888 руб.

Продана в июле 2017 г. за 2 450 000 руб. (дом сдан)

Срок: 2 года 6 месяцев

Разница  181 112

ЖК Art City (ул. Николая Ершова, 62г)

1-комн. на 6/10-эт. кирпичного дома, 36,81 кв. м

в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)

Куплена в сентябре 2015 г. за 2 622 712 руб.

Продана в июле 2017 г. за 3 100 000 руб. (дом сдан)

Срок: 1 год 10 месяцев

Разница: 477 288

ЖК Art City (ул. Николая Ершова, 62г)

 2-комн. на 3/10-эт. кирпичного дома, 53,95 кв. м

в доме 1 (срок сдачи 30 декабря 2016 г.)

Куплена в сентябре 2015 г. за 3 768 000 руб.

Продана в июле 2017 г. за 4 350 000 руб. (дом сдан)

Срок: 1 год 10 месяцев

Разница: 582 000

ЖК «Казань XXI век» (дом 6.24)

1-комн. на 2/10-эт. монолитного дома, 34,6 кв. м

в доме 6.24 (срок сдачи 1-й квартал 2019 г.)

Куплена в декабре 2016 г. за 1 750 000 руб. (по акции от застройщика)

В июле 2017 г. цена продажи 2 200 000 руб. (дом не сдан, переуступка)

Срок: 7 месяцев

Разница: 450 000

ЖК «Светлый» (пос. Куюки)

1-комн. на 3/3-эт. дома, 34,6 кв. м

в доме 5 квартал 9 (срок сдачи 4-й кв. декабря 2016 г.)

Куплена в апреле 2016 г. за 1 600 000 руб.

В июле 2017 г. не продается и за 1 600 000 руб. (дом сдан)

Срок: 1 год 3 месяца

Разница: 0

ЖК «Сказочный лес» (ул. Рауиса Гареева дом 1.1)

1-комн. на 6/23-эт. монолитного дома, 31,6 кв. м (студия)

Куплена в декабре 2017 г. за 1 590 000 руб.

В июле 2017 г. цена продажи 1 950 000 руб. (дом не сдан, переуступка)

Срок: 7 месяцев

Разница: 360 000

ЖК «Соловьиная роща» (дом 5)

1-комн. на 9/9-эт. кирпичного дома, 34,39 кв. м

Рауиса Гареева д. 100 (сдан в июне 2016 г.)

Куплена в октябре 2014 г. за 2 183 000 руб.

Продана в июле 2017 г. за 2 500 000 руб. (дом сдан)

Срок: 2 года 9 месяцев

Разница: 317 000

Таким образом, мы видим, насколько разнообразно с точки зрения инвестиций «ведут себя» те или иные квадратные метры. Поэтому до принятия решения о покупке необходимо просчитать возможные перспективы роста или падения стоимости вашей недвижимости.

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/354988

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.
Объявления из базы
14 598 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 18 189 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 311 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 25 331 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 38 384 000 руб Продам офис Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 25 331 911 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 31 005 000 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 28 899 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 16 731 660 руб Продам офис Казань, ул.Фучика, 14в Премиум 5 785 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Вербная, 1а 2 060 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Аделя Кутуя, 68к к 2 3 017 160 руб Продам 1к кв-ру Казань, Баки Урманче, 15-16 корп.4 13 100 008 руб Продам 3к кв-ру Казань, Чистопольская, дом 88/3 3 546 340 руб Продам 2к кв-ру Казань, Юбилейная, дом 1.3 2 280 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Новое Шигалеево, Габдуллы Тукая, дом 4.21 3 200 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Усады, ДСУ, 7 3 609 524 руб Продам 1к кв-ру Казань, Генерала Ерина, 3 3 580 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Сибирский тракт, 19
Что обсуждают?