Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Что ожидает строительный рынок Татарстана?

Размещена: 14.08.2017
Просмотров: 2280
Комментарии

Что ожидает строительный рынок Татарстана?День строителя, который отмечался накануне – не только повод для поздравлений, но и некий рубеж: что произошло между очередными праздничными датами за год в отрасли? Журнал «Казанская Недвижимость» провел обзор строительного рынка РТ-2017 и оценил его перспективы.

Год 2017 обещает стать переломным для строительной отрасли в России. Во-первых, происходит «перезагрузка» законодательства – вступили в силу поправки в ФЗ-214, которые в значительной степени повлияют на состояние рынка первичной недвижимости. Во-вторых, Минстрой РФ озвучил планы на усиление контроля регионов  - и в первую очередь, успешность местных властей будут оценивать именно по состоянию жилищной сферы. Еще одно изменение  - ужесточение требований к профессиональной стороне вопроса: в РФ вводится национальный реестр специалистов в строительстве. В реестре будут содержаться сведения о строителях и проектировщиках и будет определен регламент, которому они должны соответствовать.  

Минстрой «закручивает гайки»

Строительство — одна из ключевых отраслей российской экономики: на сегодняшний день вклад строителей в ВВП страны составляет 6%. Каждый потраченный на стройку рубль за счет развития смежных отраслей приносит дополнительные 10-15 рублей.

На данный момент в отрасли происходят значительные перемены, которые, по словам аналитиков, приведут буквально к перезагрузке рынка недвижимости. К августу 2017 г. Минстрой России подвел промежуточные итоги: как заявил на днях министр строительства Александр Мень, «мы вышли на финишную прямую по ряду ключевых вопросов».

Так, в частности, глава Минстроя напомнил о законе, подписанном недавно Президентом РФ, который «позволит, наконец, начать работу государственного компенсационного фонда долевого строительства». По ожиданиям Минстроя, этот закон начнет действовать в полную силу  уже этой осенью. Пополняться фонд должен за счет обязательных отчислений застройщиков в размере 1,2% от цены договора долевого участия (ДДУ).

«Да, это будет достаточно болезненно для бизнеса, особенно — крупного. Именно поэтому в дальнейшем мы допускаем возможность пересмотра ставки, но не чаще одного раза в год и только на основании федерального закона», - уточнил Мень. Ожидается большая дискуссия по тарифу: оставлять ли плоскую шкалу, брать ли усредненный общий взнос или использовать дифференцированной подход в зависимости от репутации застройщика, объемов и т.д.

Усиление внимания власти к проблемам дольщиков проявится и в следующем нововведении: с 1 августа каждый субъект федерации должен ежеквартально отправлять в Минстрой РФ актуальную информацию по всем проблемным объектам. Ответственными за такие дорожные карты, где можно будет увидеть каждый проблемный дом, найденные решения проблемы и сроки завершения строительства, назначаются заместители глав регионов. И эти планы-графики не останутся только в Минстрое — об этой работе регионов ведомство будет докладывать в Правительство РФ.

«Как вы знаете, сейчас ведется работа над новыми оценками эффективности региональной власти. Так вот в качестве одной из них мы и предложили использовать «Индекс доступности жилья», который рассчитывается по количеству лет, необходимых среднестатистической семье для покупки квартиры площадью 54 кв. метра. Мы предлагаем в качестве понижающего коэффициента использовать количество проблемных объектов в субъекте», - уточнил Александр Мень в интервью для представителей СМИ.

Кроме того, в рамках проводимой реформы института саморегулирования в строительстве с 1 июля 2017 года в России введены два национальных реестра специалистов: один из них будет содержать сведения о профессионалах-строителях, другой – о специалистах в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования.  По предварительным оценкам, НРС будут содержать данные в общей сложности порядка 350 тысяч человек.

Теперь каждая компания - член строительной СРО -  должна иметь в штате по основному месту работы специалистов по организации инженерных изысканий, специалистов по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистов по организации строительства.  

По сути, говорят аналитики, в России впервые создан институт персональной ответственности в сфере строительства - система персональной ответственности главных инженеров и главных архитекторов проектов за принимаемые ими решения. Ведь теперь только у человека, внесенного в НРС, будет право подписи документов по изысканиям, проектированию и строительству. Проект не может быть подписан специалистом, не включенным в реестр, — его не примет экспертиза. Если акт приемки объекта подписан не главным инженером проекта, находящимся в реестре, то технадзор не выдаст заключение, а муниципалитет — разрешение на ввод.  

Татарстан: цифры и факты

Как ситуация в строительной сфере в стране отражается на рынке недвижимости Татарстана – разберемся последовательно.

Для начала обратимся к итогам прошлого года: за прошлый год в Татарстане было реализовано 35 программ по строительству и капитальному ремонту объектов на сумму более 11 млрд. рублей. Что касается жилья, то в 2016 г. в республике построено 100 многоквартирных домов общей площадью 2406,5 тыс. кв. метров. Об этом говорил, подводя итоги прошлого года, министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ирек Файзуллин. По словам главы татарстанского Минстроя, этот показатель - порядка 2,4 млн кв. метров веденного жилья - держится в республике  на протяжении пяти последних лет.

Более того, у строительного комплекса республики сохраняется огромный потенциал, способный осилить и более глобальные задачи, поскольку база строительной индустрии Татарстана сегодня является одной из крупнейших в Российской Федерации: она включает в себя более 550 предприятий. Так что, по словам министра, при условии полного использования этого ресурса в республике может строиться более 10 млн кв. метров жилья ежегодно.

Что касается года нынешнего, то план составлен в объеме среднего показателя последних лет: по программе жилищного строительства в 2017 г. планируется построить 2 млн. 402 тыс. кв. метров.

Показатели первых шести месяцев радуют: по итогам 1 полугодия 2017 года Татарстан занимает первое место в Приволжском федеральном округе по объемам введенного жилья. По состоянию на начало августа в республике введено 1 млн. 321,5 тыс. кв. метров жилья, что составляет 55% от общего плана и 105 % к соответствующему периоду прошлого года.  

Казань: «первичка» с местным акцентом  

К разговору о лидерстве: не только республика в целом, но и ее столица также может похвастаться одним из лидирующих мест в масштабах  страны. Правда, в этом случае речь идет не о строительных объемах, а о показателях качества городской среды.

В августе 2017 г. заняла третье место в рейтинге по индексу качества городской среды среди крупнейших городов России.  Столица Татарстана набрала 153 балла из 300 возможных, уступив в категории крупнейших городов с населением более миллиона человек только Москве (221 балл) и Санкт-Петербургу (196 баллов).  Мониторинг проводился  по шести показателям, и один из них напрямую касается нашей сегодняшней темы -  «Жилье и прилегающее пространство». По этому показателю Казань набрала 31 балл:  62% населения довольны жилыми комплексами, в которых они живут.

Прежде, чем говорить о сегодняшних актуальных предложениях на первичном рынке Казани, следует отметить одно обстоятельство. Напомним, с 1 января 2017 г. компания-застройщик, помимо проектной декларации, договоров страхования или поручительства, разрешения на строительство и плана создаваемого объекта, обязана предоставить в Росреестр заключение о соответствии проектной декларации и застройщика требованиям закона о долевом строительстве. Без этого продажу  жилья по ДДУ открыть нельзя.

В Татарстане выдача этих документов входит в обязанности муниципальных властей, которые, в свою очередь достаточно долго не могли определиться с ситуацией - республиканское законодательство требовало корректировки. На сессии Госсовета РТ в мае нужный документ был принят. И вот в конце июля Управление жилищной политики исполкома Казани стало выдавать долгожданные заключения на соответствие.

Итог – только за последний месяц около десятка казанских застройщиков объявили о старте своих новых проектов и о запуске строительства новых очередей в текущих.  

Есть ли затоваривание на казанском рынке новостроек?

Федеральные аналитики отмечают следующую тенденцию: россияне покупают все меньше жилья. На сегодняшний день предложение в пять раз превышает спрос.  Девелоперы не могут распродать квартиры в домах, построенных в предыдущие годы, и к ним прибавляются новые объекты, говорят эксперты. В частности, наиболее ярко такая картина наблюдается в столичном регионе. Сегодня здесь предложение на первичном рынке в 5,5 раза выше спроса: во втором квартале было заключено 45 585 сделок при 249 556 продающихся квартирах (по данным компании «Инком-недвижимость»).  

Впрочем, в Татарстане о затоваривании говорить пока преждевременно, говорят эксперты, опрошенные «Казанской недвижимостью». Да, предложений на сегодняшний день действительно много, но их разноплановость и готовность застройщиков расширять линейку маркетинговых акций пока помогают поддерживать спрос – таково заключение специалистов.

Наблюдения экспертов подтверждают и данные Росреестра. Число зарегистрированных ДДУ за первое полугодие 2017 г. в республике составило 6644 договора, что несколько выше, чем за шесть месяцев прошлого года. Второе полугодие также началось с плюса: в июле татарстанцы зарегистрировали 1224 договора долевого участия, что на 6% больше, чем в июне.            

Что касается вектора спроса, то эксперты отмечают его неравномерность. Так, по их словам, в Казани наблюдается интерес покупателей к предложениям одних застройщиков и отсутствие внимания к проектам других. В первую очередь, продажи идут у клиентоориентированных компаний, у которых имеется запас доверия, благодаря репутации.

Еще одна положительная тенденция, которая помогает застройщиком поддерживать приемлемый уровень продаж   - интересные процентные ставки по ипотеке (в пределах 10-11%).

Часть экспертов отмечает и такую тенденцию, как постепенное увеличение числа квартир с чистовой отделкой. Еще три года назад на первичном рынке Казани таких предложений практически не было, говорят они. Между тем, ремонт в квартире с черновой отделкой сегодня не по карману большому количеству покупателей, поэтому их интерес смещается к предложениям с хотя бы минимальной отделкой. По некоторым данным, на сегодняшний день порядка 10% покупателей руководствуется именно этим критерием, выбирая застройщика.  

«Первичные» цены

В конце июля в России был утвержден норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на второе полугодие 2017 г. Согласно документу, средняя цена «квадрата» в стане составляет 38 320 рублей.

При этом на сегодняшний день самый дорогой квадратный метр – в Москве(90, 4 тыс. рублей), а самое дешевое жилье в России строят в Калмыкии (чуть больше 26 тыс. рублей за «квадрат»). Республика Татарстан оказалась посередине списка – на 48 месте с показателем 36 тыс. 207 рублей.

Надо отметить, что ценовые нормативы используются не для покупки жилья на рынке, а для определения величины субсидий россиянам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут претендовать на помощь государства. Однако эти показатели хорошо демонстрируют динамику цен на рынке недвижимости регионов.

Что касается рыночных цен на новостройки в Казани, то средняя цена «квадрата», по данным аналитической службы «Реального времени», в последние месяцы остается стабильной или меняется незначительно. Так, в мае по данным издания казанский метр стоил 67,166 тыс. рублей, в июне — 68,194  тыс. рублей, в июле — 68,075 тыс. рублей.  

Мнение экспертов

За оценкой ситуации первого полугодия 2017 г. в Татарстане «Казанская недвижимость» обратилась к экспертам. Какой она видится самим участникам рынка, какие главные тенденции наблюдаются в регионе, а также их собственные показатели и ближайшие планы – об этом мы попросили рассказать представителей ведущих компаний-застройщиков Казани.

Мнения профессиональных участников строительного сообщества – вашему вниманию.

Наиля Еникеева, директор по инвестициям «ЮИТ Казань»:

- Стабилизация экономической ситуации, повышение доступности ипотеки и ужесточение требований законодательства в сфере долевого строительства стали ключевыми факторами, повлиявшими на результаты строительной отрасли в первом полугодии 2017 года. В результате действия данных факторов сложилась ситуация, которая стимулирует и одновременно сдерживает рост рынка.

Стабилизация рубля могла бы серьезно повлиять на рост спроса, однако вымывание средств населения несколько сдержало данный фактор.

Характерной для рынка чертой стало приобретение покупателями квартир с целью улучшения жилищных условий, в отличие от ситуации предыдущих лет, когда был велик процент инвестиционных квартир. Покупки совершали те клиенты, кто долго наблюдал за происходящей ситуацией, ожидая «обвала цен», укрепления рубля, снижения ставок… Когда стало понятно, что валютный курс стабилизировался, падения цен не будет, а застройщики стали предлагать выгодные условия приобретения, покупатели активизировались и обратили внимание на новостройки и выгодные ипотечные ставки.

Снижение средних ставок с 12,5% до 10% за полгода и возможность кредитования по программе для новостроек со ставкой 8%, которую банки разрабатывали совместно с застройщиками, обеспечили увеличение доли ипотечных сделок до 50% по данным официальных источников (а на практике «ЮИТ Казань» - до 65%). Для сравнения – в 2016 году в среднем заключалось 30% сделок с ипотекой.

Корректировка предложения на первичном рынке в пользу компактных квартир стала реакцией застройщиков на смещение спроса в пользу доступного жилья. Так, компания «ЮИТ Казань» предусмотрела в новом ЖК Green небольшие квартиры, с преобладанием студийных вариантов стоимостью около 1,7 млн. руб.

Стоит отметить, что старт строительства ЖК «GREEN» совпал со вступлением в силу поправок в закон, регулирующий долевое строительство. В связи с необходимостью прохождения новой процедуры – получения заключения о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ - продажи в проекте были отложены. Аналогичная ситуация сложилась и у других застройщиков. В результате, отсутствие новых проектов в первом полугодии компенсировалось большим количеством стартов во втором.

Интерес к новым объектам есть постоянно, т.к. несмотря на значительный объем предложения, за которым спрос не успевает, «квартирный вопрос» всегда актуален. Покупатели становятся все более требовательными, им нужны варианты, максимально соответствующие их ожиданиям по цене, местоположению, основным характеристикам.

Оценивая возможные последствия вступления в силу изменений 214-ФЗ, можно предположить, что вполне возможен рост цен. Он будет обусловлен не только повышением степени готовности объектов, но и новыми требованиями для застройщиков. Для «ЮИТ Казань» изменения 214 ФЗ не являются критичными. В соответствии с требованиями, мы увеличили уставный капитал, обеспечили раскрытие информации о проектах, опубликовали всю подробную информацию на сайте. Обязательство по предоставлению дольщикам инструкций по эксплуатации мы выполняли и до этого, так как мы заинтересованы в правильном пользовании жителями квартир и оборудования. Это минимизирует обращения в управляющую компанию по данным вопросам, повышая эффективность ее работы.

Сейчас компания возводит ЖК «GREEN». На данный момент полностью введен в эксплуатацию ЖК «Гармония». В 2017 году «ЮИТ Казань» планирует начало строительства нового ЖК «Taloni», расположенного в Ново-Савиновском районе Казани на ул. Гаврилова. В настоящее время проект проходит стадию концептуальной проработки, раскрывающей потенциал территории с учетом строительства жилья и создания общественных пространств на благо жителей Ново-Савиновского района.

Ольга Волчкова, руководитель отдела продаж строительной компании «Грань»:

- Первое полугодие 2017 г. прошло спокойно, в рабочем режиме. Среди благотворных тенденций первых шести месяцев года могу отметить снижение ключевой ставки ЦБ. Но сейчас, после подписания Президентом РФ поправок к закону, будет сложнее всем застройщикам: с конца июля поменялось много законодательных нормативов.

Что касается трендов спроса на новостройки, хочу отметить разноплановость интереса казанцев. По нашим наблюдениям, в Казани достаточно потенциальных покупателей, которых интересует улучшенное жильё.

Что касается квартирографии, то традиционно самыми ликвидными считаются 1-комнатные квартиры. В наших жилых комплексах они в приоритете. Но могу сказать, что в Казани сегодня достаточно и тех, кто выбирает 3-комнатные.  Однако интерес казанцев к 3-комнатным связан с местом локации: как правило, это жилье в определенном жилом комплексе.

Вместе с тем, отмечается и падение интереса к квартирам-студиям, на которые раньше у казанцев был бум: спрос на них снизился в пользу 1-комнатных полнометражных квартир стандартной планировки.

С учетом новых законодательных норм, думаю, будет какой-то момент приостановки того массового строительства на окраинах Казани, которое наблюдалось в течение прошлого года. Новшеств в законе очень много, им надо соответствовать – для некоторых застройщиков это будет тяжело. Поэтому того объема старта новых проектов, какой мы наблюдали в течение 2016 г., во второй половине этого года и в 2018 году, думаю, уже не будет.

Сегодняшний рынок – это рынок клиентов. Но как такового, затоваривания первичным жильем казанского рынка я не вижу. Спрос есть. Просто застройщикам сегодня нужно ориентироваться на интересы клиентов: нужно продавать не просто «квадратные метры», а качество и образ жизни.

Источник: https://kazned.ru/article/8034 

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.
Объявления из базы
25 331 911 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 14 598 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 16 731 660 руб Продам офис Казань, ул.Фучика, 14в Премиум 25 331 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 28 899 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 31 005 000 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 18 189 000 руб Продам офис Казань, ул.Проточная ЖК "Ласточкино гнездо" Премиум 25 311 911 руб Продам коммерческую недвижимость Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 25 506 894 руб Продам офис Казань, ул.Профессора Камая ЖК "Профессора Камая 8, 8а" 3 очередь Премиум 38 384 000 руб Продам офис Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 4 300 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Баки Урманче д.1 2 970 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Братьев Баталловых д.5/1 8 560 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, Николая Ершова / Космонавтов / Патриса Лумумбы, 4 770 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Юго-Западная 2-я д.37 2 690 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Азата Аббасова / Фикрята Табеева / Мамадышский тракт, 3 521 015 руб Продам 1к кв-ру Казань, Аделя Кутуя, дом 108-2 3 230 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Хайдара Бигичева, 35 3 960 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, Мира, дом 1.2 2 400 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, Мира, 47
Что обсуждают?