Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Налоговые обязательства при продаже недвижимости — важные нюансы

Размещена: 14.04.2017
Просмотров: 1210
Комментарии

Продажа любой недвижимости — это получение дохода, с которого необходимо заплатить налог государству. Однако необходимость эта обязательна не для всех и размер выплат можно варьировать.

Итак, имеется недвижимость, которую собираются продать. И при этом продавца интересует сумма налога, которую необходимо выплатить государству. Сумма этого налога зависит от того, кто продает и что он продает. Ведь продавец может быть физическим лицом, а может быть юридическим лицом, он может вообще не быть резидентом нашей страны, но также продавать свою недвижимость. Да и сама недвижимость может быть жилой и нежилой.  

Массовый случай

Чаще всего продавец — физик, а продает он обычную квартиру. В принципе, заплатить с продажи он должен 13 % НДФЛ. Кроме того, он должен подать декларацию до 30 апреля следующего после продажи года, а сам налог заплатить не позднее 15 июля того же года. Но есть нюансы.

Во-первых, важен срок владения этой недвижимостью и момент, когда эта недвижимость была приобретена. Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», объясняет, что 13 % платится не всегда. Физлицо освобождается от уплаты НДФЛ, если владело квартирой три года, а само жилье получило в собственность по наследству, по договору ренты, в результате приватизации или в дар от члена семьи или близкого родственника. В остальных случаях, чтобы не платить налог с дохода, необходимо владеть квартирой не менее пяти лет. Но это верно для квартир, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если же квартира была приобретена продавцом до этой даты, то продавец освобождается от налога, достаточно владеть квартирой три и более лет. Кроме того, налогообложение в каждом конкретном регионе может быть разное, и закон не запрещает субъектам РФ снижать минимальный срок владения даже до нуля.

Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок АН DREAM REALTY, добавляет: «Течение трех- и пятилетнего срока давности владения исчисляется не всегда с момента регистрации права собственности. Например, в случае с наследством срок начинает течь с момента смерти наследодателя. Есть еще исключение: если лицо, уже имеющее долю в квартире и владеющее ею более трех лет, приобретает другую долю, считается, что он владеет ими более трех/пяти лет».

Но размер НДФЛ можно уменьшить! Есть два способа: уменьшить величину налогооблагаемой базы за счет предыдущих расходов или за счет налогового вычета.  

Расходный минус

Ольга Любомирова поясняет, что уменьшать налогооблагаемую базу можно на расходы, связанные с приобретением этой недвижимости, все траты должны подтверждаться соответствующими документами. По мнению налоговой, такими расходами являются оплата объекта недвижимости по договору, затраты на строительство жилого дома, ремонт. Подтвердить же эти расходы могут расписки продавцов в получении денег, выписки со счета или документы, подтверждающие открытие аккредитива в пользу продавца при безналичной форме оплаты, а также чеки и платежки по договору об оказании услуг при строительстве и ремонте.

Часто возникает вопрос о применении налогового вычета в размере затрат на приобретение недвижимости в случае смены ветхого жилья на новое, оформляемое договором мены с государством. В случае последующей продажи такого жилья налоговая примет за основание к снижению налогооблагаемой базы на сумму стоимости переданной квартиры государству, указанной в договоре мены. Если стоимость в договоре не указана, учитывается кадастровая стоимость объекта на момент заключения договора мены.

Отдельно хочется остановиться на моменте, когда квартира продается по явно заниженной цене с целью как раз уменьшения налоговых выплат у продавца. Анастасия Давыдова, юрисконсульт Savills в России, обращает внимание на приложение № 5 к статье 217.1 НК РФ, где сказано, если продажа идет по стоимости ниже кадастровой, то налоговый орган при исчислении суммы налога будет использовать 70 % от кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 1 января года, в котором произошла продажа.  

Налоговый вычет

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает, что величину налогооблагаемой базы можно также уменьшить за счет налогового вычета в размере 1 млн рублей в год, то есть налог будет рассчитываться не от полной суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от суммы, из которой вычли 1 млн рублей. Если же жилье продается за сумму меньше налогового вычета, то налог не взимается. Когда у квартиры несколько собственников, максимальная сумма вычета делится между владельцами пропорционально их доле в объекте, а при совместной собственности супругов размер вычета распределяется между ними по договоренности. При продаже нескольких квартир в одном налоговом периоде вычет 1 млн рублей предоставляется в целом по всем объектам, а не по каждому.

Ольга Любомирова добавляет, что в случае, когда долевая жилая собственность продается каждым собственником отдельно, то есть каждая доля продается по отдельному договору купли-продажи, вычет в размере 1 млн рублей предоставляется каждому продавцу.

Важно! При продаже нескольких объектов в один налоговый период возможно по одному объекту воспользоваться налоговым вычетом, а по другому применить уменьшение дохода на сумму расхода.  

Подвид массового случая

На первый взгляд, с налогами при продаже жилья все ясно, но есть нюанс. И этот нюанс заключается в том, использовалось ли это жилье в предпринимательской деятельности, а сдача в аренду, по закону, такой деятельностью и является. Чисто формально закон может ориентироваться на то, является ли собственник индивидуальным предпринимателем или не является.

Если собственник имеет статус ИП, сдавал продаваемую недвижимость и платил налоги по упрощенной системе налогообложения, то, как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, при продаже такого имущества платится налог с дохода по уже ранее выбранной ставке — 6 % или 15 %. Если ставка по упрощенной системе налогообложения 6 %, то никакие налоговые вычеты не применяются, но есть шанс доказать свое право на них, если подтвердить документально, что недвижимость приобреталась до регистрации ИП и на момент продажи не использовалась в предпринимательской деятельности.

Но недвижимость сдается в аренду и обычными физиками, причем эта сдача все равно является предпринимательской деятельностью, так как приносит доход. Мария Литинецкая сообщает, что мнение на этот счет юристы имеют разное, что вопрос квалификации той или иной деятельности в качестве предпринимательской решается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела. И здесь, как советует Анастасия Давыдова, надо быть морально готовым к уплате налога.

Стоит отметить, что физическое лицо может владеть и продавать нежилое, то есть коммерческое помещение. Если это помещение не использовалось в коммерческой деятельности, а было лишь для собственных нужд, как часто бывает с апартаментами, то все налоговые послабления, описанные выше для жилья, сохраняются. Если коммерческие площади приносили доход, то налог при продаже платить необходимо.  

Частный случай

Недвижимость может продавать не только физическое лицо, но и юридическое. В этом случае налогом облагается чистая прибыль, в которую входят доходы, получаемые при продаже недвижимости. При продаже жилья, как отмечает Мария Литинецкая, сделки не облагаются НДС, при продаже нежилой недвижимости НДС государству платится. Следует помнить, что апартаменты являются нежилыми объектами и в случае их продажи НДС платить необходимо.  

Редкий случай

Недвижимость может продавать и не гражданин России. В этом случае размер налога зависит от того, является ли продавец налоговым резидентом в нашей стране или нет. Статус резидента, как поясняет Анастасия Давыдова, определяется по итогам налогового периода, в котором было продано интересующее нас имущество. Резидент должен жить в нашей стране не менее 183 дней подряд на протяжении 12 месяцев. Этот период не должен прерываться на краткосрочные отъезды для лечения, обучения или заграничные командировки. Получить подтверждение статуса налогового резидента РФ иностранный гражданин может в Межрегиональной инспекции ФНС по централизованной обработке данных.

Статус резидента означает, что при продаже недвижимости он заплатит 13 % и на него распространяются все правила, описанные выше. Если статуса такого нет, то заплатить придется 30 % и нет никаких прав на налоговые льготы. Мария Литинецкая сообщает, что по международным нормам доходы нерезидентов от продажи жилья облагаются налогом именно в стране расположения недвижимости. Но иногда нерезиденту приходится выплачивать этот сбор дважды: один раз в России, один раз в стране, гражданином которой он является. Избежать подобного двойного налогообложения могут граждане тех стран, с которыми у России имеются соответствующие договоры.

Источник: https://kazned.ru/article/7568 

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.

Специальные предложения
Аренду другу предложи, % от сделки получи Участник акции получает 10% от стоимости аренды за 1 месяц.
Арендатор также получает скидку 10% от стоимости аренды за 1 месяц.
В акции участвуют помещения UD Group площадью более 40 кв.м.
Только с 1 по 31 октября 2017 г.
Тел. (843)203-03-00, арендас.рф
Квартиры* и ремонт в рассрочку на 10 лет** Без %
По одному документу
С использованием мат.капитала
Звоните - (843) 233-43-79
7 месяцев ипотеки за наш счет** Каникулы продлеваются!
Внимание, эксклюзивно в Татарстане и только для клиентов компании «Унистрой»*.
Звоните - (843) 233-43-79
10 квартир в чистовой отделке в ЖК «IQ DOM» со скидкой
до 100 000 руб! До 20 октября.
Завершение строит. 2кв.2019
Звоните: +7 (843) 212-17-00
Ипотека еще выгоднее!* Дома сдаются в 2017 году
Эргономичные планировки.
Кирпичные дома.
Колясочные.
Звоните - (843) 233-43-79
Жилой комплекс "Экопарк "Дубрава" Новый жилой комплекс, расположенный по ул.Дубравная. Квартиры с панорамным видом на лес.
Выгодные программы ипотечного кредитования!
ЖК "Светлый" - квартиры в экологически чистом поселке Продажа квартир от 1 550 000 рублей!!! Тел.: (843) 212-22-52
Объявления из базы
4 386 990 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Восстания ЖК "Восстания 129" Премиум 3 871 050 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Проточная ЖК «Ласточкино гнездо» Премиум 7 896 600 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул.Тихомирнова,19 Премиум 11 592 000 руб Продам офис Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 3 090 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ЖК "ул.Профессора Камая, 8, 8а" 3 очередь 2-й этап Премиум 4 618 900 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Проточная ЖК «Ласточкино гнездо» Премиум 4 650 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул.Восстания ЖК "Восстания 129" Премиум 4 004 250 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 3 483 160 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул. Зирекле, 1 3 987 710 руб Продам 3к кв-ру Казань, тракт. Мамадышский, 3/4 2 000 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Нурихана Фаттаха, 15 3 950 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Юлиуса Фучика, 115 1 590 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Аделя Кутуя, 50/9 4 950 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, пр-кт. Победы, 78 2 280 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Новаторов, 4/А 2 400 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Юлиуса Фучика, 52 4 440 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Николая Ершова, 5/2 2 700 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Блюхера, 4 4 005 200 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Абсалямова, 19 19 990 000 руб Продам 5+к кв-ру Казань, ул. Искра, 1/151
Что обсуждают?