Недвижимость Казань
Добавить объявление Личный кабинет
Сити-Строй

Жилье по ДДУ через призму европейского опыта

Размещена: 14.03.2017
Просмотров: 1579
Комментарии

Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье.  

К моменту заключения сделки по ДДУ продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе.

Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше). Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме.

В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей квартир стали рабочим и эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему регламентирует Федеральный закон № 214.

На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков. В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.

В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.

Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.

Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.

Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации не очень распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.

Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть квартир уже распродана.

В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20–30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.

Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме, как и застройщику ее продавать. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель приобретает квартиру в готовом доме, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год.Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Банкам просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен. Кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.

Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.

Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.

Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.

Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.

Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать.

Источник: https://kazned.ru/article/7414 Kazned.ru

Последние комментарии добавить
Комментариев пока нет
Добавить комментарий
Ваше имя:
Комментарий:
Введите этот 3-символьный проверочный код в поле справа. Если он неразличим, щелкните здесь , чтобы загрузить другой.

Специальные предложения
Каникулы по-взрослому Пол года ипотеки за наш счет!*
Внимание, эксклюзивно в Татарстане и только для клиентов компании «Унистрой»*.
Звоните - (843) 233-43-79
ЖК "Светлый" - квартиры в экологически чистом поселке Продажа квартир от 1 550 000 рублей!!! Тел.: (843) 212-22-52 Мегакомплекс «Победа». Первоначальный взнос
по ипотеке за вас оплатит
застройщик. Торопитесь!
Звоните: +7 (843) 258-63-58
Квартиры* и ремонт в рассрочку на 10 лет** Без %
По одному документу
С использованием мат.капитала
Звоните - (843) 233-43-79
Трёхкомнатные квартиры дешевле трёх миллионов!
До 23 июля. Торопитесь!
Жилой квартал «Острова».
Звоните: +7 (843) 240-10-20
Ипотека без первоначального взноса! Дома сдаются в 2017 году
Эргономичные планировки.
Кирпичные дома.
Звоните - (843) 233-43-79
Жилой комплекс "Экопарк "Дубрава" Новый жилой комплекс, расположенный по ул.Дубравная. Квартиры с панорамным видом на лес.
Выгодные программы ипотечного кредитования!
Акция «Летние каникулы» Акция действует на аренду помещений от 50 кв.м. в период с 1 по 31 июля 2017 г.
Спешите арендовать помещения на выгодных условиях!
Тел. (843) 203-03-00, арендас.рф
Объявления из базы
565 000 руб Продам дачу Казань, ул.Дачная, жилой массив Акинская Поляна Премиум 7 896 600 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул.Тихомирнова,19 Премиум 4 618 900 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Проточная ЖК «Ласточкино гнездо» Премиум 4 004 250 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул.Гвардейская ЖК «Голливуд» Премиум 3 500 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул. Декабристов, 170 1 530 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Тунакова, 64 6 450 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул. Академика Губкина, 30/Б 2 300 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Осиновская, 3 4 150 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, пр-кт. Победы, 15/1 4 650 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Юлиуса Фучика, 82 3 550 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Даурская, 44/Г 5 160 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Николая Ершова, 2/1 2 860 680 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Отрадная, 5 2 690 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Минская, 55 4 800 000 руб Продам 2к кв-ру Казань, ул. Халезова, 23 1 900 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Красной Позиции, 3 12 500 000 руб Продам 4к кв-ру Казань, ул. Зои Космодемьянской, 15 1 570 000 руб Продам 1к кв-ру Казань, ул. Аделя Кутуя, 8/а 4 450 000 руб Продам 4к кв-ру Казань, ул. Ноксинский Спуск, 26 3 350 000 руб Продам 3к кв-ру Казань, ул. Лядова, 5
Что обсуждают?